鹰潭市房地产市场调查分析.pdf

鹰潭市房地产市场调查分析 杭州高盛代理 2010.07.02 目录： 一、鹰潭城市概况 二、竞争项目调查 三、宗地基本状况 四、市场调查总结 地理位置与历史沿革 鹰潭市，位于江西省东北部，信江中下游，因市区龙头山麓有一深潭，“涟漪兴其 中，雄鹰翔其上”而得名。早在唐代称鹰潭坊，1957年1月升格为县级镇，1958年4 月又降格为贵溪县辖地，1960年7月再次升格为县级镇，1979年撤镇设市，1983年7 月升格为省辖市，原县级鹰潭市区域改为市辖月湖区，同时辖贵溪市（县级市）、 余江县。1985年7月，被列为我国甲类开放城市。国家计委在《2000年全国城市发展 战略重点》中，又把鹰潭确立为“沿铁路干线重点发展城市之一”。 区位交通 鹰潭是江南重要的交通枢纽,浙赣、皖赣、鹰厦三条铁路干线在鹰潭纵横交汇，贯通 大江南北；206、320国道和311高速公路（沪昆高速）和济广高速横贯全境，迎来送 往四方宾朋；江西五大水系之一的信江，向西流入鄱阳湖与长江水系贯通，维系八 方情感。鹰潭已建成铁路和公路的“双枢纽”。 另据介绍：鹰潭将与广东汕头之间将拟建铁路（简称“鹰汕铁路”)，同时正在规划 实施皖赣复线改造与规划建设沪昆客运专线杭州至长沙段。 发展目标与定位 结合鹰潭打造“世界铜都”的发展构想以及“四大一新”的发展战略，《鹰潭市城 市总体规划 （2007—2020年）》确定鹰潭市城市发展目标为：世界铜业之都，区域 物流中心，道教旅游胜地，生态宜居城市。城市定位为：鹰潭市域政治、经济、文 化、商贸和信息中心，我国南方重要的交通枢纽，铜产业工业基地，以道教文化为 特色的山水旅游胜地和区域商贸物流中心。同时，探索性地提出鹰潭都市区概念， “鹰潭都市区”的构成：月湖主城区、贵溪城区、余江城区、洪湖镇、锦江镇、中 童镇、龙虎山镇。 城市人口及用地规模 鹰潭市城市总体规划（2007—2020年）明确，至2020年，鹰潭市域范围内总 人口将达136万人，城镇人口将达92万人，城市化率达到67.6%，城市建设用 地约106平方公里，人均城市建设用地115平方米。其中主城区范围内总人口 将达45万人，城镇人口将达42万人，城市建设用地约48.5平方公里，人均城 市建设用地115平方米。 城市总体布局 依托高速公路、国道、铁路、水系构成的两条十字形复合型发展走廊，构筑全市发展 的核心区，形成“一心二轴多级增长的带状组团式”的鹰潭都市区发展格局。 “一心”：以月湖主城区为核心，通过大力发展二、三产业吸引市域及周边地区人口 ，促进主城区城市规模的扩大，从而增强主城区对全市发展的辐射与带动作用。 “二轴”：依托320国道、沪昆高速之间带形区域内的交通资源、生态资源、产业资 源以及城市基础，以轴向成长的方式开展城市建设，打造一条城市发展轴；依托206 国道、济广高速之间带形区域内的交通资源、产业基础和锦江、中童等城镇资源，以 核心拓展的方式开展城镇建设，形成一条特色鲜明的城镇发展带。 主城区的功能分区和用地布局 以“生态开放组团式”为城市空间基本格局，基于鹰潭都市区“城市发展轴” 的总体构 想，提出主城区应跨越童家河主动向东发展，主动寻求与贵溪城区的功能对接与空间 整合。同时，着力突出夏埠新城组团作为城市远景公共中心的地位，形成夏埠新城中 心组团、老城商贸组团、梅园办公生活组团、鹰东现代服务业组团、鹰西产业生活组 团、产业园区组团、南站物流组团和科教生活组团八大功能组团。 城市发展方向 鹰潭市城市总体规划（2007—2020年）对鹰潭市城市发展方向调整为“东联、西进、 南控、北优”。 东联：顺应鹰潭都市区城市轴向发展的宏观趋势，主城区跨越童家河向东发展，重 点完善生产性服务业功能，寻求与贵溪城区的强强联合； 西进：主城区向西发展至206国道以西1.1公里； 南控：控制主城区建设范围向南部的蔓延，从而减轻城市建设对龙虎山景区的生态 压力； 北优：优化夏埠地区的区域环境品质，提升该区域的建设质量，为打造高品质的城 市远景公共中心