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中国房地产融资研究报告 第一章 中国房地产业资金需求和供给 第一节 资金需求 一、房地产项目开发资金需求 根据我们对 1999-2003 年房地产投资总额和开发商自有资金比例的研究（参见本章第 二节），每年约有房地产项目开发投资总额 45％资金融资需求。在房地产融资渠道单一的 情况下，主要通过银行贷款取得。中国银行业不良贷款率很高，成为影响中国经济健康发展 的重大隐患。《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出要深化金融 企业改革、健全金融调控机制、完善金融 监管体制。单一依靠银行贷款的融资方式必然是 监管当局所不想看到的结果，开拓新的房地产融资渠道是不可避免的趋势。 注： 2003 年数为预测值，投资总额数据来源国家统计局、原国家计委投资司 1 注 :其中光大银行、交通银行和中信发展银行的 2002 年数据为高盛预测。 数据来源：高盛研究 二、收益性物业投资需求 目前中国房地产开发可归为香港模式：开发全部流程：从买地、建造、卖房、管理都由 一家开发商独立完成，房地产商主要以“房屋制造工厂”的身份出现，急于将开发出的地产 项目售出以回笼资金。随着民间资本实力的增强，我们预测未来将有大量的长线资金进入房 地产领域，和房地产管理专业团队共同投资房地产。这种投资模式不是开发项目，而是购买 升值潜力巨大或具有良好收益能力的物业。这样的房地产投资机构可以员工非常少，但拥有 大量收益性物业收益凭证，从而有比房地产开发商更稳定的现金流，有更强的抵抗政策风险 和经济周期性不景气的能力，其可预期的现金流也更容易使其实现上市。这种投资者在购买 物业时也会有大量的资金需求。 三、按揭证券化需求 截止 2003 年 9 月底，我国个人住房贷款余额已达 12000 亿元，约占 2002 年中国 GDP 的 12 ％。随着中国 GDP 的快速增长和住房按揭贷款比例增加，个人住房贷款余额预 计仍将快速增长。 由于近期按揭贷款属于银行的优质资产，按揭证券化动力不足，另外，从我国按揭利率 来看，我国按揭利率固定，无转卖空间，成本高。但从长期来看，按揭证券化对资金将有巨 大需求。 • 中国房地产贷款余额趋势图 数据来源：中国人民银行 2 数据来源：中经通投资咨询公司服务业研究部 第二节 供给 一、银行 国家统计局的房地产开发投资资金来源统计显示，当前房地产开发投资的主要资金来源 是自筹资金和其他资金来源，国内贷款所占比重为 20-30 ％，根据估算，房地产开发商的 自筹资金 10 ％是由个人住房贷款形成的，其他资金来源大约有 20 ～ 30 ％间接来源于银 行贷款，总体测算，房地产开发投资资金约有 45 ％来自银行贷款。 • 银行贷款占房地产开发资金比重变化情况