房地产投融资方法及风险管理.pdf

房地产投融资决策及其风险管理案例分析房地产投融资决策及其风险管理案例分析 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management 王洪王洪 清华大学经济管理学院 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  一项商业行为的目标可能往往包括： ◗ 使股东的财富人长远来说达到最大 ◗ 短期的财务目标，比如现金流的要求 ◗ 或者非金融性质的目标，例如  友好工作环境友好工作环境，，机会均等的雇佣政策机会均等的雇佣政策  困难的时期留住高素质的雇员  拥有最高质量的地产  拥有某种物业的最大地产商拥有某种物业的最大地产商 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投 资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整  投资家的目标： 以小于其内在价值以小于其内在价值 （（即资产可产生未来现金流的现值即资产可产生未来现金流的现值））的价格来的价格来 购买不动产或者不动产证券 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  计算程式 ◗ 估计毛租金 ◗◗ 减去估算的空置损失减去估算的空置损失 ◗ 加上其它收入 ＝实际的总收入 ◗ 减去运营费用减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” ◗ 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） ◗ 把抵押偿还本金加到BTCF上 ◗ 减去折旧 ＝须纳税的收入 ◗ 减去应缴税金或者加上节省的税款减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF” ） 应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  重要的金融比率（用于决定投资的可行性） ◗ 毛租金乘数 ◗ 贷款价值（LTV ）比 ◗ 债务覆盖率（DCR ） ◗◗ 盈亏平衡点盈亏平衡点 ◗ 费用比 ◗ 税前股本回报率 ◗ 税后股本回报税后股本回报 ◗ 资产回报 ◗ 内部回报率 ◗ 转售价格 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理） ◗ 贷款价值比率 ◗ 债务覆盖率（DCR ） ◗ 盈亏平衡点 ◗◗ 费用比费用比 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  毛租金乘数 （相当于“投资回收期”） ◗ 收购价除以毛租金 ◗ 此比率越低越好 ◗ 一个很简单的数字比较，一般只能用作投资项目的初略筛选 © Shimai Consulting 2004 1.房地产投资决策  贷款价值比 抵押贷款额（Loan ）/收购价（Valu