项目自身总结性研究分析.pdf

1.前言 市场定位是一个房地产项目运作成功与否的关键。精妙的定位，能够达到四两拨 千斤的效果，不但可以发现空白，尽可能规避风险，而且能够通过独特的构思与 精心的策划，充分体现项目的独特魅力，展现项目的风采，为项目的成功奠定坚 实的基础。 通过前期详细的市场调查以及后期的资料整理、分析等工作，针对本项目的特殊 性，我司对北京市各大商圈及本案周边区域等市场状况有了较为全面的了解，并 通过初步分析对本项目有了较为充分的认识。在此基础上为本项目商业地块的规 划和发展制定了初步的地块商业业态规划方案及建议。 在本策划书中，我司将根据市场调研报告和多年来的营销策划经验，针对本项目 奥运理念的特殊性及商业性质地块后期可持续经营性，为本项目市场定位所涉及 的项目现状分析、功能分析、优劣势分析、目标客户分析等方面进行详细、专业 的阐述和论证。 我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目 制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除现 存劣势，规避客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对本 项目之决策提供指导依据。 1 2.项目总体定位 2.1 项目自身总结性研究分析 2.1.1 项目自身优势分析 2.1.1.1 项目自身商业发展优势 2.1.1.1.1 商业发展总体趋势的优势性 商业发展的均衡化趋势 商业重心的迁移趋势 综合上述分析，本项目位于北京市北部区域，紧邻北四环，项目所处区域 在北京市商业整体发展趋势的影响下，区域商业价值将得到不断的提升， 自身发展因素及内部促进作用不断增强，其商业发展潜力巨大。 2.1.1.1.2 项目区域市场环境优势性 周边产业带动优势性 区域交通环境优势性 区域消费资源优势性 区域商业发展空间优势性 2.1.1.2 奥运带来的正面推动因素 2.1.1.2.1 奥运的无形价值因素 奥运的商业知名度及品牌效应 产业带动因素 经济带动因素 2 商业环境带动因素 2.1.1.2.2 奥运的有形价值因素 消费人群带动因素 商业物业价值带动因素 项目旅游资源开发因素 2.1.2 项目自身劣势分析 2.1.2.1 项目自身物业发展劣势 商业格局化因素 商业竞争因素 2.1.2.2 奥运所带来的负面效应 奥运过后的泡沫经济效应 奥运过后的商业物业闲置浪费 2.2.项目商业部分总体市场定位 2.2.1 项目商业部分总体定位原则 总体协调性原则 功能完善性原则 物业依托性原则 氛围连续性原则 3 2.2.2 项目商业部分总体定位依据 从自然特征来看 从周边环境来看 从市场方面来看 综上所述，本项目商业性质用地结合地块自身 自然特征、周边环境以及市场方 面的因素来综合考虑，拟定商业地块由北向南，商业档次由高档、中高档、中 档依次递进，以满足不同消费人群的需求。此种商业功能板块应具有较强的必 需性、完善性、可行性。 2.2.3 项目商业部分总体市场定位 2.2.3.1 项目商业部分市场定位总体思路 高档商业功能核心片区 B01、B02、B03号地块：纯高档综合性商业功能核心区。根据B01、B02、 B03号地块优越的自然环境、独有交通地理