房地产投资项目基础数据的分析估算.pdf

房地产投资项目基础数据的分析估算房地产投资项目基础数据的分析估算 房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 借款还本付息的估算借款还本付息的估算 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 我我们以开发项项 目为例，来介绍投资资与成本费费用的估算 方法。 5．1．1房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 1．房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同 对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建 设期借款利息和流动资金之和设期借款利息和流动资金之和。 对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发 商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零， 房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 （（见表见表 5-1）。 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建 设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前 期工程费用期工程费用、、基础设施建设费用基础设施建设费用、、建筑安装工程费用建筑安装工程费用、、 公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财 务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预 见费用等见费用等 （（见表见表55-22））。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资 金金。。 表表55--11 项目总投资估算表项目总投资估算表 单位单位：：万元万元 序 号 项 目 总 投 资 估算说明 1 开发建设投资 1.1 土地费用 2.2 前期工程费 3.3 基础设施建设费 4.4 建筑安装工程费 5.5 公共配套设施建设费 6.6 开发间接费 77.77 管理费用管理费用 8.8 财务费用 9.9 销售费用 10.10 开发期税费 1．11 其他费用 1．12 不可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 （1）+（2） 3．1 开发产品成本 33．22 固定资产投资固定资产投资 3．3 经营资金 表5-2 开发建设投资估算表 单位：万元 序序 号号 项项 目目 开发产品成本开发产品成本 固定资产投资固定资产投资 合计合计 1 土地费用 2 前期工程费用 33 基础设施建设费基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费发间接费 7 管理费用 8 财务费用 9 销售费用 10 开发期税费 1111 其他费用其他费用 12 不可预见费 合 计 55．．11房地产开发项目总投资与总成本费用的估算房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 3．开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程 中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建 成时成时