购物中心土地开发的综合文集.pdf

购物中心土地开发综合文集 由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用 计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍 有数项原则是二者皆须考虑的： （一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。 （二）购物中心应与其他商店及其他相关的具吸引力的中心连接。 （三）周边道路系统与公共运输系统完善。 而在都会型购物中心，更需注意如下部分： （一）维持都会中心发展的状态及方法。 （二）考虑位在社区邻里中的影响及与现有建筑物的关系。 （三）维持现有性质及未来发展的目的及方法。 （四）步道系统从过去、现在到未来的延续性。 同时，一个优良的计划必须考虑将新的购物中心建筑融入既有的环境中，例如现 有街道可能可以改为人行步道或庭园，而沿街商店应有雨遮等，这些对于现有的街 道景观皆有影响。另外，可能也有其他需要考虑的项目，例如 以人行步道连接新旧 建筑群，以及为露天市场或停车场加盖。而在其他案例方面，既有的商店可能需要 更新，以利 与新的购物中心连接等。 在购物中心开发时另一主要空间是非卖场的部分，可能包括了住宅、酒吧、室内运 动中心、办公室、旅馆等。 任一项都需要特殊及复杂的考虑，而不仅是在通路及服 务上做调整。例如在购物中心上建住宅，在机能、动线及景 观上都需要做特别的考 虑。 对于购物中心的配置而言，其他尚需满足的项目如下： （一）尽可能整合住宅区的人行步道，使其能与购物中心相连。购物中心的营业时 间以外的时间，应至少有一 条通路可以出入购物中心。 （二）服务性的交通动线可以依机能集中或分散地设置，但不能干扰购物中心的活 动。 （三）无论是在视觉上或心理上，各种机能都应为整体的一部分。 位于都会区外、主要作为建立都会区副都会的购物中心，其土地成本较低，较易取 得广大的土地面积，因而其 主要配置计划可以水平式发展，使基地上的土地使用有 多样的变化，天际线及建筑形态也能有多重面貌。而位于都 会中心内的购物中心， 其土地成本高，不易取得大面积土地，因而其配置形态可能需要垂直式的往天空及 地底发 展，而形成独栋式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差异，因而以下便 依水平配置及垂直配置形态分别论述。 一、水平配置形式 水平配置形的购物中心可参考欧、美的案例。以美国的案例而言，购物中心通常为 一、二层楼高，30 至 60 公尺 深的建筑。在此大型建筑内的各个店家所含括的区域 大小不一，可能横跨整栋建筑的深度，如百货公司及超级市 场，也可能小至仅有面 宽 6 公尺、深度 12 公尺的范围，如一般的精品店等。 购物中心通常可归纳为几种典型配置形式： （一）传统商店沿街配置形式，商店沿着主要人行步道配置。 （二）建筑物自街面退缩形式，建筑物平面配置成U 形或 L 形，商店沿着凹入的内 庭配置，退缩的部分为庭园 或停车场。将服务入口及卸货场配置于内庭，而将店面 向外开向街道及人行步道。这是一种高密度的配置形式，适 用于集中性的购物行为， 但其停车量容易不足。 （三）建筑物平面配置同上为U 形或形，但店面开口面对中庭，停车场及购物中心 入口在外围，四周有绿化的 人行步道环境。若拉长内廷使其变长缩窄，及形成商店 街或 Mall 的形式。 （四）以高密度族群方式配置，其停车场及入口在外围，而商店面对内部网状的人 行步道。商店，特别是主要 的卖点，都配置在人行步道沿线上。 （伍）如果能多层次的考虑以上的基础形式，则可有更多样的表现。如商店可有两 个正面，分别向外部及中 庭；或利用人车不同层方式促使人车分离，而使车辆也能 穿越购物中心内部空间而不影响步行者，使购物者有更多 的便利等。在高密度地区， 购物中心也可以象三明治一样，在一个大建筑物内，上下两层为停车场，中间层为 步行 道。 以美国的经验而言，最成功的配置形式为简单的形式，如 I 型、T 型及 L 型等，而 复杂的平面配置则不易成功。 对于 Mall 的最大长度并没有一定的标准，以开发者的角度来看，当购物者经过一些 没有租出去的店面，这个 Mall 便算太长了。而根据针对美国的 Mall 所做的研究来 看，最合适的长度是 180 公尺，最长不要超过 240 公尺。若长 度太长，则建筑物可 能会被街道所截断，且量体可能过大，此时便要注意与周围环境融合的问题。 Mall 内通道的宽度是很重要的，因为对于购物者心理上的影响很大。美国的 Mall 内的通道宽度大约界于9 公-15 公尺，英国较窄，约 7.5 公尺-10.5 公尺。 二、垂直配置形式 除非是坡度的关系使购