“普罗旺斯”市场研究及市场机会报告.docxVIP

一、成都房地产格局的重大变化是什么? K对宏观局势的研判 1?1板块热点，从城市边缘向郊区演变 2002-2003年尤其是2003年，成都房地产市场经过了剧烈的演变，华阳、温江板板块的房地产是成都近郊 区域最引人注目的两人板块，是成都城市发展中由单个中心向多个中心发展，由摊大饼式扩张转向以道路为 支撑，沿交通干线快速向城南城西以组团式发展。 ——到华阳的南沿线已开通两年，直通温江的光华大道将于2004年动工，届时市区到华阳、温江的直线车程 只需7分钟而已，华阳、温江的房地产项目将变成人们的第一居所。 ——城南副中心已提上议事日程，城南副中心板块及华阳板块的房价将有较大涨幅。 ——城市边缘项目的市场竞争将更加激烈。 1. 2市场蛋糕，越来越被房地产大鳄所瓜分 现在的成都房地产市场是大资金、大投入大规模经营的时代，市场热点板块均被房产大鳄悉数瓜分，抢占先 机，囤积土地。这方面尤以华阳、温江为盛，万科、长城、远大、郎酒集团、成都置信等大鳄均储备了大量 的土地。 1. 3政策推动城市向西、向南发展 A、国家政策因素分析 2003年3刀国土资源部下发了 45号文件，规定今后5年内国家不在批准别墅项目用地，政策的岀台会对成都 的别墅市场产生深远的影响，新的别墅项目审批会受影响，数量会减少，未来别墅的新增供应量会减少。同 时由于别墅属于高端产品，新政策对整个房地产市场的影响不大。别墅类土地供应叫停，将会促进现有别墅 和中高档公寓空置房的消化。 B、银行政策因素分析 中国人民银行2003年6刀13日发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对购买高档商品房、 别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付比例，并按照中 国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。据悉，该通知已经下发到各商业银行，具体执行政策各银行正 在研究之中。从目前购买別墅的情况来看，贷款购房的比例在50%-80%之间，可见大部分人都选择贷款购买 别樂，如果以上政策执行，会对别墅的销售产生比较大的影响，别墅的需求量有可能下降。政策执行前，未 来市场需求量有可能提前释放，短期内形成供小于求的局面，整体价格有可能上涨。 C、城市规划格局因素分析 南延线的正式通车，以及将市政府迁到城南，打造一个新的城市副中心，是城市向南发展的重要标志；修建 光华大道、成温邛高速改善温江的投资环境，是城市向西发展的又一举措。 结论：南沿线的开通，光华大道的修建以及城南副中心的逐步形成，成都房地产的市场竞争格局发生了 剧烈的变化，华阳、温江等近郊以低层低密度、品牌大盘、环境优化的中高端型楼盘，使项目由对边缘 客群的吸引转变成了对主流客群的吸引。人们的心理障碍将逐步突破三环路的界限，标志着成都房地产 不再是关在三环路以内的市场。 2、从宏观局势的演变看房价走势 全市1—10月份实现商品房销售额104. 62亿元，增长24.5%,商品房销售均价2147元/平方米，每平方米比 上刀上涨22元。其中多层普通住宅均价为1697元/平方米，比上刀涨7元，别墅和高层公寓均价为3415元/ 平方米，涨42元。房价涨幅不大除反映出我市房地产市场供求基本平衡外，主要是受城区房地产开发集中向 二、三环路周边靠近，以及郊县房地产开发规模不断扩大拉低了全市房价平均水平的影响。（1-10月郊县商 晶房销售已占到全市总量的47.2%,城区房产开发27.8%集中在一二环路、55.5%集中集中在二、三环路之 间）。事实上，无论是城区还是郊县，同一区域、同档次楼盘价格上涨是显而易见的。房价的上涨一方面是因 为土地成本的提高导致整体成本的上升；另一方面是因为需求的强力拉动作用所形成的销售良好预期，房价 上涨还有房屋自身品质的提升。 ■2003年1—10月份商品房分区域销售价格表 单位：7E/m2 分 类 商品房综合均价 普通住宅 别墅、高档公寓 写字楼 商业活动用房 全 市 2125 1690 3373 3801 4398 城 区 2827 2250 3660 4692 5681 府南河以内 3963 2436 3242 4691 16551 府南河至一环 4150 3001 3230 5489 6650 一环至二环 3115 2426 3624 4089 7248 二环至三环 2521 2115 3860 3169 4343 三环路以外 1535 1496 4393 3257 郊区（市）县 1435 1255 2424 1535 3054 2. 1城市核心区（三环路内）房价走势 ?三环路内房价走势柱状图 三环路内价格处势图金沙极块罢曙iE倉如匹3E烁I 三环路内价格处势图 金沙极块 罢曙i E倉如匹3E 烁I薰 ■均价 城东 城南 城西 5000 4000 3000 2000 1000 0 市