万科集团对511文件解读.pdf

万科集团对511文件解读 重点解读——  从理论上看，房地产投资规模过大和商品住房价格上涨过快是相互矛盾的，没有任何 市场化手段可以同时加以控制。  将二者同时提出，意味着政府在意图稳定房价的同时，仍未放弃对房地产投资导致原 材料价格上涨和开发信贷风险的顾虑。放贷条件和负债率的控制不会放宽。  控制投资规模将限制供给，打压需求又将增加普通购房者负担。因此政府主要将通过 调整供应结构来稳定房价，以行政手段管制价格和土地资源配置，以增加较低价位住 房的供应量和在整体供应中的比例。  对开发商价格串谋、自我炒做哄抬房价的说法，部分被政策制定者采信，而市场中也 确实存在一些不规范和投机取巧的行为。对“市场秩序混乱” 的整治措施将缩小房屋销售 中的自由度，许多销售技巧将遭受池鱼之殃。 一、强化规划调控，改善住房供应结构 各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用 住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房 和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住 房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接 受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督 检查。 各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定 的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划 项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低 价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制详细规划 出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住 房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价 位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内 未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤 销。 重点解读——  政府将以更多行政手段介入土地资源的结构性分配。地方政府土地出让利益 最大化的取向将受到抑制，财政平衡能力将受到挑战，征收不动产税的步伐 可能加快。  低密度、高档住房的土地供应将会减少。但供应减少并不意味着其价格一定 会上涨，因为政府将不吝于对高档住宅需求进行打击，包括税收手段和最严 厉的信贷限制。高档住宅市场最可能的情况是供应、需求双双萎缩，部分富 有家庭进一步改善居住条件的愿望将落空。  “双控房”实施标准是一个重大悬念。  对地方政府城市规划、土地供应的计划性作出了更高要求，如得到落实，对 开发商的投资预计将有所帮助。 二、加大土地供应调控度，严格土地管理 各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据 房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构，供应方式及供应时间。对居 住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比 例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继 续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收 购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本， 提高普通商品住房用地的供应能力。 要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地， 严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实 制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日 期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土 地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监 管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。 重点解读——  部分意识到了土地供应是制约房价的关键因素，并提出市场化开发土地的构 想。这是511通知中的最大亮点。如能落实到实处，将有助于尽快稳定房价， 避免出台存在更大副作用的后继措施。  一级土地开发可能成为新的商业机会。  对于已出让土地的再转让，目前只有完成投资比例和取得土地证等少数限 制，但不排除做出进一步限制的可能。  何谓“未动工开发”，目前并未做出明确解释。 三、调整住房转让环节营业税政策，严格 税收征管 要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购 房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1 日起，对个