第5章_房地产估价原则.pdf

第五章 房地产估价原则  估价原则概述  独立、客观、公正原则  合法原则  最高最佳使用原则  估价时点原则  替代原则  谨慎原则 第一节 估价原则概述 一、房地产估价原则的含义 二、房地产估价原则的作用 一、房地产估价原则的含义 房地产估价原则：人们在对房地产估价的反复实践 和理论探索中，逐步认识了房地产价格形成和运动 的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要 的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法 则和标准就是房地产估价原则。 最高行为准则：独立、客观、公正。 技术性原则： ①合法原则； ②最高最佳使用原则； ③估价时点原则； ④替代原则。 特殊原则： 谨慎原则（房地产抵押估价师常用） 二、房地产估价原则的重要性 房地产估价原则是使不同的估价人员对房 地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对 同一估价对象在同一估价目的，同一估价时点 下的估价结果具有相近性。 第二节 独立、客观、公正原则 一、独立 一是要求估价机构本身应当是一个不依赖于他 人、不受他人束缚的独立机构； 二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关 当事人没有利害关系； 三 是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外 部干扰因素的影响，不屈从外部压力，完全凭借自 己的专业知识、专业经验和良心进行估价。 二、客观 是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、 情感和偏见，从实际出发，按照事物的本来面目去 估价。 三、公正 是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正 直，不偏袒任何一方。 四、公平原则的含义和内容 （一）公平原则的含义  公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立 场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合 理的价格。 评估出的价值如果不够公平合理，必然会损害 当事人中某一方的利益，也有损于房地产估价人 员、估价机构以至整个估价行业的社会声誉和权 威性。 （二）公平原则的内容 1．公平合理价格的评估要求 (1)估价人员应首先假设各方当事人均是理性 的、精明的； (2)估价人员应以各方当事入的角色或心态来考 虑评估价值(换位思考)； (3)估价人员再以专家的身份反复、精细地权衡 评估价值，权衡出一个对各方当事人来说均为公平合 理的评估价值。 （二）公平原则的内容 2 ．公平原则对估价人员的要求 (1)为评估出公平合理的价值，估价人员必须有 良好的职业道德； (2)与估价对象有利害关系的，应回避； (3)了解房地产供求状况和影响房地产价格的各 种因素，不断提高估价水平、丰富估价经验并遵循科 学严谨的估价程序。 第三节合法原则 一、合法原则的含义  合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法 权益为前提进行。 合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分 等方面。 二、合法原则的内容 1．在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属 档案的记载或者其他合法证件为依据。 2. 在合法使用方面，应以使用管制(如城市规划、 土地用途管制等)为依据。 3. 在合法处分方面，应以法律、行政法规或合同 等允许的处分方式为依据。 4. 在其他方面，评估出的价格必须符合国家的价 格政策。 第四节 最高最佳使用原则 一、最高最佳使用原则的含义  最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价 对象的