运城市水岸华庭尾盘营销推广.pdf

谨呈谨呈：：御苑地产集团御苑地产集团 水岸华庭尾盘营销推广水岸华庭尾盘营销推广 西安德道地产策划 2010年10月24日 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 报告思路： 面临问题 总体形象再塑造 总体营销策略 客户定位 推广攻略 展示攻略 营销方案 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 问题分析 一个楼盘销售率达到85% 以上时，由于所剩 房源不多，推广费用较大，通常会剩下一些尾房， 但很多房地产项目开发商真正的利润正在于尾房但很多房地产项目开发商真正的利润正在于尾房。。 尾房的销售投入多、产出少，耗费精力，其操作难 度之大是业内同行公认的事实。 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 尾房产生一般是市场原因或技术原 因造成，主要原因概括为以下几点  经济形式和市场发生变化，产品供求关系发生逆转；目标 群体定位偏离群体定位偏离、户型配比失调户型配比失调、户型面积超出需求范围户型面积超出需求范围、 规划设计偏离市场需求，户型布局设计不合理等多种原因 造成被市场排斥。  广告定位决定了项目的形象广告定位决定了项目的形象。广告的失策广告的失策，直接影响到传直接影响到传 播效果，延误了时机，尾房也就产生了。  前期没有进行很好的销售控制、没有制定合理的价差，没 有对楼位区域有对楼位区域、户型偏大户型偏大、设计不合理的户型进行很好的设计不合理的户型进行很好的 引导。  市场新项目的进入夺走老项目的目标客户，积累时间越长 越阻碍销售越阻碍销售。 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 面临问题 1：产品销售难点和市场打开？ ►►产品难点产品难点 ►►市场竞争拓展市场竞争拓展 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 解决之道解决之道：一主一辅战略一主一辅战略 从客户来源决定城市趋向，确定以运城为 中心，周边县城（闻喜、河津等）为补充 的客户区域！ ►继续深挖运城市场，对客户进入深入挖掘! ►运城市场在于长时间的引导城市场在于长时间的引导,,短期短期显现效应有限现效应有限 ！ 区域客户比例 其他区域, 河津、闻 10% 喜, 25% 运城运城, 6060%% 房商网—海量房地产资料下载！《2010房地产营销策划大全》，QQ：105352