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第五章城市房地产转让法律 制度 第一节 房地产转让概述  1.王某购买的商品房交付后即进行装修，后发现墙 体严重渗水，客厅、卧室墙壁和卫生间的顶部及墙 面各有三分之一的渗水面，造成装修后的壁纸卷 曲、剥落。开发商接到王某反映后，经检验，属于 施工单位未按设计要求施工，漏做王某家楼上地面 的防水层所致。开发商应向王某提供哪些补救？ A.接受退房、退回购房款并赔偿损失 B.退房并按房价双倍赔偿 C.妥善修理并支付相应赔偿 D.按原房价在原地置换一套面积更大、楼层更好并 且装修完毕的房屋  2.关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时 适用的《房地产管理法》特殊规定，下列哪些表述 是正确的？  A.应当按照国务院规定，报有批准权的人民政 府审批  B.有批准权的人民政府准予转让的，可以决定 由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其 不办理土地使用权出让手续  C.办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳 土地使用权出让金  D.不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴 纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房 地产所获收益中的土地收益上缴国家  3.2010年1月，高某与某房地产开发公司签订了一 份《预售商品房认购书》。《认购书》约定，公司 为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售 许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还 约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万 元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合 同定金，如认购人接到公司通知后七日内不签订商 品房预售合同，则该款不予退还。同年2月，高某 接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即 前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首 期购房款80万元。同年5月，高某接到公司通知： 房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司 以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答 第95—97题。 95.公司主张，双方在签订《预售商品房认购书》 时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该《认 购书》无效，以此为基础订立的商品房预售合同 也应无效。对此，下列判断正确的是：  A.法律规定，取得商品房预售许可证是商品 房预售的必备条件之一  B. 《预售商品房认购书》不是商品房预售合 同，不以取得商品房销售许可证为条件  C.双方签订商品房预售合同时，公司已具备 商品房预售的法定条件，该合同有效  D.因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋 可另售他人  96.公司还主张，公司在解除商品房预售合同时， 该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法 律保护。对此，下列判断正确的是：  A.登记备案是商品房预售合同的法定生效要 件，该合同未经登记备案不受法律保护  B.登记备案是商品房预售人的法定义务，但不 是合同的生效条件，该合同应受法律保护  C.登记备案是商品房预售合同当事人的权利， 未登记备案不影响该合同的效力  D.商品房预售合同无需登记备案，当事人在房 屋交付时办理产权登记即可   97.经双方协商，高某同意解除商品房预售合 同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要 求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司 主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金” 。对 此，下列判断正确的是：  A.商品房预售合同无约束力，只能按公司的意 见办理退款  B.商品房预售合同有效，但《预售商品房认购 书》无效，故应按公司的意见办理退款  C. 《预售商品房认购书》和商品房预售合同均 有效，应该支持高某的主张  D.开发商违约，高某有权请求赔偿损失 一、房地产转让的概念 (一)概念 房地产权利人通过买卖、赠与或者其 他合法方式将其房地产转移给他人的