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第三章 城市地租与土地区位 地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素，也是引导相关 房地产实践活动的指南。因此，在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济 学的理论基础。本章首先阐述了地租理论的基本发展过程，对马克思主义的地租 理论进行了全面的介绍和分析，并分析了城市地租与房地产业的关系；其次，介 绍了几种区位理论，着重阐述城市区位理论的决定因素；最后，论述了区位理论 在房地产业发展中的作用。 第一节 城市地租 一、地租和地租理论 土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素。在技术水平既定的条件 下，其可用的数量又是极其有限的。这样，人类经济生活中首先面临着土地这一 稀缺资源如何才能达到最优配置的问题。在市场经济条件下，地租正起着调节土 地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所 在。 （一）地租的含义 地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者 的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形 式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供 等价资产或劳动（农业中的劳役地租，资产置换等）。地租是土地所有权在经济 上的实现形式。其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于 土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、 资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。也就是说，地 租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系， 而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土 地方面的直接体现。 （二）地租理论的产生和发展过程 在经济学发展的历史过程中，许多经济学家对地租问题作过深入的研究。 1 一般而言，西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段：一是古典政 治经济学阶段；二是庸俗政治经济学阶段；三是现代西方经济学阶段。马克思主 义政治经济学的地租理论另作详细介绍，这里先简要介绍一下这三个阶段地租理 论的基本观点。 1、古典政治经济学的地租理论 威廉·配第（William Petty ，1623－1678）是古典政治经济学的奠基人。他 认为，一个人从他的收获物中，扣除了自己投入的种子，并扣除了自己食用及为 换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这块土地一年的 自然的真正的地租。级差地租的概念最初就是由配第提出来的。他不仅提出由同 等面积的土地，因土地的丰度不同产生级差地租，而且还提出由于距离市场的远 近不同以及投在等量土地上的劳动生产力的差别而产生的级差地租。他对地租理 1 论作出了极其重要的贡献 。 弗朗索瓦·魁奈（Francois Quesnay ，1694－1774）是法国重农学派的创始 人。他的地租理论是“纯产品”学说。他把社会不同的生产部门归并成为两类， 一类是使社会财富扩大的部门，另一类是使社会财富相加的部门。他认为，农业 因为有自然的帮助而为社会创造财富，而自然是不会向人类索取报酬的，所以农 业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后，还会有剩余品，从而使财富扩大。除 了农业部门以外的一切部门，如加工工业等只使社会财富数量上相加，而不能使 社会的财富有所扩大。因此在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产 品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。魁奈提出“纯产品”即剩余价值 2 不是流通领域而是生产领域创造出来的观点是其重要的贡献 。 亚当·斯密（Adam Smith ，1723－1790）在经济学发展历史上，最先系统 地研究了地租。他看到了地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富 的性质及其原因的研究》一书中，斯密指出地租是作为使用土地的代价，是为使 用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润 3 后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有 。 在古