2013年8月万年基业商业地产中心职能战略规划研究分析报告.pdf

2013年8月商业管理中心编制  一、商业地产发展概况  二、国内商业地产标杆企业研究  三、未来发展战略方向  四、万年基业商业地产业务模式  五、核心能力和人力资源建设  10年前，人们还都在问“什么是商业地产”；  5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”；  今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”； 对万年基业而言，商业地产是必须发展且不能放弃的事业，但面对如今 的市场，我们应该做出怎样的选择，是走万达的全业态城市综合体的连锁化 复制模式，还是走SOHO中国的现金为王、快速变现的模式；是选择全国大 范围发展，还是有选择在各别城市深根细作。以生态城为目标、以生态住区 为基础、以文化旅游为突破口，将商业有机结合，寻求发展空间，这些种种 的问题都需要我们认真思考，研究分析，并尽快的做出选择。  宏观趋势层面： （1）中国进入城市化进程中期和消费经济初期，商业地产发展空间广阔； （2）国家将长期对单一住宅地产进行调控，商业地产面临的经济形势相对稳定和宽 松； （3）地方政府对持有性物业开发的偏好，有利于从事商业地产的企业提高拿地能力和 利润空间。  企业经营层面： （1）通过持有性物业资产的沉淀和增值，优化公司资产结构； （2）分散单一住宅业务因政策调控引发的市场波动风险； （3）商业地产与地产金融具有极强的内在关联性，有利于总体战略的同步发展。 商业地产概念： 商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能 为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上 通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地 产形式。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地 产形式，其特点为存在使用者与投资者分离的市场。 发展阶段： 从发展阶段来看，中国的商业地产发展主要是经历了以下几个阶段： （一）初始阶段：2000年以前  商业与地产还是两个毫不相干的产业，开发商照搬住宅开发的经验来开 发商业项目，他们大多以商铺销售为主要目标，忽视商业项目的定位和 业态规划，商业项目大多经营混乱，部分难以开业； （二）初级阶段：2000年至2005年  2000 年后商业地产风靡全国，开发模式已明显不同于住宅地产开发模 式，地产商将“商业和地产”进行简单叠加，目的是为了实现地产价值 ，商业更多地从属于地产，招商也是为了商铺销售。由于多数项目不重 视经营管理，因此除个别项目外，大多都经营不善。 发展阶段： （三）成长阶段：2005年至现在  2005年后，商业地产模式发生质的飞跃。追求商业运营价值带来长期稳 定收益的理念得到越来越多人的认可。出现了以长期经营获利为主要目 标的开发模式。这个阶段是“商业地产”的“成长”阶段。  目前由于商业地产能够取得比住宅开发一次性收益更多的利益，如租金 带来的持续性收益、区域土地升值的增值性收益和商业品牌及资产价值 升值的溢价性收益，因此商业地产开发被认为将取代住宅开发成为市场 上利润最高的行业。 产品模式：（一） “沃尔玛”模式：  这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同 的城市进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基 本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取 一个强制控制，并且有计划的在进行开发。 产品模式：（二） 百货公司模式：  谈到百货公司模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化 ，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商铺、写字楼 、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模 式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统， 城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模 式。 产品模式：（三） 精品特色商街的模式：  商业街是人流聚集的一个主要场所。由众多商店、餐饮店、服务店共 同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩 影和精华，是一种多功能、多主题、多业种、多业态的商业集合体。 运营模式：  从商业地产的发展来看，开发商们从起初的商业开发，到现在开始向 商业运营转型，已经由持有经营取代了简单的圈地销售。而按开发商 的经营模式，则可以分成全部出售、租多售少和只租不售三种形式。 特别是限购令实施已来，为了减小调控政策对开