2006西安某拟定现代生态园林住宅项目定位报告.pdf

西安项目产品定位报告 （讨论稿） 二零零五年十月 报告关注点 西安市国民经济年增幅在 12%以上，其中 03-04 的增幅在 14.19%，高于 全国的增长速度（9.5%），反映了宏观经济较好的增长态势。 西安市人均 GDP（04 年：1832.16 美元）介于 1300-8000 美元，说明其 房地产发展处于快速上升阶段。 以人均 GDP12%的年平均增长速度，西安市人均 GDP 达到 8000 美元约需 15 年左右时间，说明西安房地产具有较长的增长空间，区域具备较强的长期投 资潜力。 区域现实及潜在的购买能力，为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求 基础。 西安楼市处于快速发展的前期阶段 投资额呈现逐年递增的态势，其中 2004 年增幅比例为 25%。 商品房施工面积、竣工面积、销售面积处于平稳增长态势，竣工面积略大于 销售面积 商品房价格一直呈现稳步上升态势。04 年（2626 元/平米）同比增加 479 元/平米，增幅达 22.3% 预测常量需求量：至 2020 年西安市商品住宅潜在需求约在 439 万平方米/ 年 整体楼市供大于求格局、局部结构性不均衡问题仍会延续，即低、中档产品 供求关系供大于求，而真正高档次产品在市场上的则呈现供小于求的格局。其中 04 年供（600 万平米）、求（500 万平米） 区域客源对特定公司/产品的品牌认同度尚未形成，品牌塑造存在先机 区域市场由封闭、盲目向开发、有序发展，利益群体之间的诚信机制有待形 成 区域重点项目供给主体产品是价格在 3200-3600 元/ m²、面积在 121-140 平米、户型为 3/2/2（53%）的产品。 区域滞销的产品为 160 ㎡以上的四房和 230 ㎡以上的复式住宅。症结为总 价高、功能设计不合理、通风采光性差。 区域需求主要产品单价在 2500－3500 元/平方米的面积在 81－130 平方 米的 2/2/1 和 3/2/2。 价格是区域客源考虑的最主要因素，其次为交通、项目区域、居住环境以及 房屋朝向选择。 项目目标客源定位——一群来自高新区、南郊区域（长安区）以及城西（近 高新区）的以自住为主的科研机构工作人员、高校教职人员、企业中层职员以及 政府部门工作人员。 项目定位：颐景园系列-现代生态园林住宅 户型面积及配比 户 型 比例 一房一厅一卫（60 平方米左右） 8% 二房二厅一卫（80－100平方米） 35% 三房二厅二卫（110-135平方米） 50% 三房二厅二卫（135－150 平方米） 5% 四房二厅二卫（150 平方米以上） 2% 商业设置：10000 平米的 SHOPPINGMALL 商业市场的空白、资源的向心聚集，商业与住宅的联动（提高整体入住率、 社区成熟度）、打造“区域商业中心” 土地增值、价格跳跃式增长，实现二、三期利润最大化 集团由局部住宅地产向商业地产转型的试点-新的利润增长点 水景营造总体沿用颐景园的原有手法，而在水源的维系上可借鉴区域诸如豪 盛时代华城等的相关措施 目 录 一、西安基本概况1 1、地理位置1 2 、气候1 3、人口1 4 、经济水平2