绿地国际花都阶段性营销推广方案.pdf

一座城市的世界高度——绿地国际花都阶段性营销推广方案 湖南博思堂营销策划有限公司 HuNan.03.2012 项目背景及目标 1、2011年12月底首批面市销售近九成。特别是春节过后，销售情况相对较好； 2、2012年年度销售任务 1.4亿元、回款70%，销售总面积4.67万方 （约 300套）。 项目销售日渐平稳，但面对2012年政策的不确定性，1.4亿元的年度销售任务 仍面临着较大的市场压力。同时，绿地集团的品牌知名度和美誉度，在益阳本地 还有待进一步的提升，须制定精准的营销推广策略予以最终实现。 基于目标本报告核心解决三大问题—— Q1：怎样完成项目2012年全年的销售任务？ Q2：怎样提升项目品牌影响力？ Q2：怎样充分挖掘市场容量？ 报告体系 报告体系 Analyze System 市场审视 宏观市场及益阳房地产市场形势 项目回顾 首批销售情况及全年销售目标 营销策略 精细化推售及针对性营销 市场审视。整体宏观市场及益阳房地产市场形势 1、宏观市场要点 1) 二级市场惨淡收官  2011年房企前50强业绩分化趋势渐显，调控政策未转向，品牌房企各出其招降价促成 交，更大范围楼市降价潮正处酝酿中。  全国房价延续2011年9月以来的价格调整之势。 2) 一级市场广受牵连  年土地市场以低迷收场，2012年开年，土地市场延续颓势。 3) 2012银行政策松动小阳春乍现  四大国有银行已对首套房贷款执行基准利率。 4) 地方政府救市夭折  芜湖救市新政3天夭折 ，逾17城市变相松绑楼市 中央宏调与地方利益博弈加深。 5) 中央政府调控坚定不移  温家宝：加强房地产调控 促使房价合理回归不动摇。 二级市场惨淡收官 房价—全国房价延续2011年9月以来的价格调整之势。 百城价格连续6月环比下降，同比涨幅持续收窄，七成城市房价走下坡。全国楼市进入明显下调周期，未来 未见松动的楼市调控和高位库存量，整体房价仍有走低可能性。 房企动态—大型房企2012年年度销售目标出炉，在市场大环境影响下，求 稳成为目标制定主基调。 房企动态—2012年房产调控政策不会转向的预期及第三季度信托到期兑付 的压力将迫使房产行业出现新一轮降价潮。 一级市场广受牵连 土地市场—2011年土地市场以低迷收场。 •2012年在房产调控政策环境不变和保障房建设持续推进形势下，短期内住宅土地市场严峻形势将持续，商 业办公或将面临供销放量的局面。 上海、北京迈入“千亿俱乐部” 一线城市中，上海、北京迈入“千亿俱乐部”， 量价齐跌 去年土地出让收入分别达到1205亿元和1055亿 元，同比减少20.4%和35.8%。广州、深圳依然无 2011年全国130个城市土地出让金总额为 缘前十。深圳为192.4亿元，广州土地出让金 18634.4亿元，同比减少13%。住宅类用地(含 302.6亿元，同比减少16% 。苏州、天津、重 住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交额 庆、杭州等城市的土地收入也超过700亿元。 12391.3亿元，占据67%的比例，但同比下滑了 土地市场形势 24%。商办类用地和工业用地的成交额均比去 严峻 2011年，全国主要130个城市的土地流拍、流标达 年有大幅提高，增幅分别为21%和34%。 到了900宗，比2010年的280宗上涨了2.2倍，其中 在全国130个城市中，住宅用地成交面积同比 居住类流标达到了420宗，比2010年的130宗上涨