房地产行业：越南房地产深度观察，越南是十年前的中国.docxVIP

HYPERLINK / HYPERLINK / 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 木棉花开，冬不再来！自 2006 年加入 WTO 以来，经济高速发展，外资持续流入，今年，在中美贸易摩擦背景下又成为产业转移的目的地之一，越南这个东南亚国家近年俨然成了实业和房产投资的热点目的地。 2018 年进入胡志明楼市最多的外国人来自中国大陆地区，占比近 30 ，我们认为其中一个很重要的原因是经历了中国楼市暴涨的中国人，都想要有再来一次的机会，没买的重新买，买了的多买点，而越南像极了十年前的中国，胡志明像极了十年前的上海，但十年后的越南能否达中国的高度，胡志明房价是否能超越上海，仍是未知之数，因此不能简单对比。 我们通过对越南的深度观察，发现越南商品住宅市场从无到有，经历了三轮大的周期： 越南房地产历史：历经三轮周期、振荡上涨趋势明显 越南房地市场其实主要是胡志明市场（53 亿年销售额规模）和河内市场（33 亿年销售额规模），我们以胡志明市作为越南楼市的代表，可以看到，越南商品住宅市场从无到有，经历了三轮大的周期： 1）高速腾飞期（2004-2008）——需求强劲、量价暴涨、城镇化率 29 ：2006 年 11 月越南宣布加入世界贸易组织， 2004 至 2008 年五年 GDP 平均增速超过 7?，此时汇率相对稳定，1 美金对越南盾稳定在 16000 左右。不过由于货币总量暴增，M2 五年平均增速超过 32 ，总量为 1514 万亿越南盾约 891 亿美元，CPI 同比增速在 2008 年达到惊人的 19.9?， 居民购房保值意愿强烈且居民对经济前景大为看好，因此，入世后的第一年（2007 年）房地产销量创出天量，超过 1 万套，公寓均价突破 1 千美金/平，最高达到 1650 美金/平米左右，但当时汇率算，约 2801 万越南盾/平米。 图 1：越南房地产周期及核心因素 资料来源：WIND、越南统计局、天风证券研究所 HYPERLINK / HYPERLINK / 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2）调整衰退期（2009-2013）——加息加税、量价齐跌、城镇化率 32 ：为应对 2007-2008 年资产价格和 CPI 的大幅上行，2008 年的持续加息基准利率上调近 6 个百分点，从 2007 年底的 8.25 上调至 2008 年中的 14 ，同时货币发行增速也放缓至 23 甚至更低，导致 2009 年房价大幅下跌，同年，越南政府又上调二手交易所得税，从 10 上调至 25 ，加上越南 盾对美元汇率持续大幅贬值近 26 至 1:20828 的水平，市场观望情绪浓厚，导致市场迅速 冷却，量价齐跌，价格大幅下跌 37 至 1000 美金/平米左右，需要注意的是，由于全球金融危机的到来，加息周期很短，2009 年之后越南政府又持续大幅降息恢复至 9?的水平， 同时 2010 年宣布鼓励越侨买房，销量在 2010 年一度暴增至 1.3 万套左右，由于越侨精通 信贷杠杆推升按揭利率上升至近 20 ，使得 2011 和 2012 年大幅回落甚至腰斩至不足 5000 套水平，不过整体而言，这五年平均年销量为 7902 套比上一个五年的 5198 套上涨约 52 。 图 2：越南盾对美元汇率持续走贬 23000 23000 22000 22000 21000 21000 20000 20000 19000 19000 18000 18000 17000 17000 16000 16000 05-12-31 07-12-31 09-12-31 11-12-31 13-12-31 15-12-31 17-12-31 越南:美元兑越南盾 资料来源：WIND、天风证券研究所 3）健康发展期（2014-2018）——货币稳定、量价缓涨、城镇化率 36 ：经历了金融危机和欧债危机的影响之后，越南经济重新回归增长，平均 GDP 增速也恢复到 6.4 的水平，同时政府采取更为稳健的财政和货币政策，保持 M2、利率和汇率都稳定在一个相对健康的水平。房地产方面，经历过之前的量价齐跌，政府在 2014 年推出 30 万亿越南盾的购房贷款计划，支持贫困者和公务员优先购房，2015 年《住房法》修改，放宽外国人买房条件， 只要有合法签证就可以买（但限制了单个楼盘外国人买房不得超过 30 ），这一措施大幅推升了地产销量，日韩和中国投资者大幅增加，销量更是在 2015 年放宽当年暴增至超过 3W 套，价格 2018 年恢复至 1210 美金左右，需要注意的是，以美元计价并未创新高，但是如 果以本币计价，由于 2008 和 2018 年的汇率分别是 16977 和 22825，对应本币价格 2018 年达到 3523 万越南盾/平米超过 2008 年