2010年07月昆明东部生态城项目开发建议.pdf

东部生态城项目开发建议 .07.2010 前言 目标：2年内10亿的销售金额 针对贵方提出东部生态城的目标和计划，中原公司通过公司内部讨论，对于目 前面临的大环境和项目自身困难，本项目组给予上、中、下三种应对措施。针 对不同的策略具有不同的优势和劣势分析，给予该项目的初步解决方案，仅供 参考。 Part 1 本项目所面临的困难 宏观环境影响 宏观政策 对于本项目的影响 宏观政策 对于本项目的影响 1 宏观经济下半年下行因素风险较大，经济环境变化将会影 宏观经济影响 响到消费者的经济情况以及收入状况，对于购房能够接受 总价范围区间受到影响。 2 全国房地产政策，通过土地政策、税收政策、信贷政策全 全国房地产政策影响 面打压房地产抑制房价过快上涨，对于本项购房均为二次 置业，对于第二套房贷款将会影响本项目的贷款。 3 昆明房地产政策，以增加整体供应量，鼓励房地产开发， 昆明房地产政策 大量土地开发，势必对于昆明市的整体供应量增加，本项 目的销售压力增大。 3 当地不成文的政策较多，审批报建周过程期较长和难度较 昆明房地产政策环境 大，对于本项目在审批报建拿证过程中，时间将会增长， 难度将会加大。 目标实现难点 2年时间周期较短，对于项目的品牌建设和品质营造，以 时间 及配套设施的建设都有局限性。 本项目的目前缺乏整体展示面，对于该项目要求的销售金 展示面 额，需要一定的展示及形象支持。 该片区的客户，如何认同该片区的发展，如何解决客户 客户 的来访量，是本项目目标实现的根本。  目前太平片区，阳宗海片区和未来的五甲片区的竞争排 市场 名上，嵩明片区位于最后，如何在市场竞争占据一定的 份额是关键。 目标实现难点 时间 展示面 客户 市场 时间：2年开发时间较短 项目形象宣传时间不足，形象展示和蓄客时间不够的问题。 时间节奏的安排，未能在今年房交会等重大推广活动进行项目展示 。 项目在审批、报建、拿证的时间的不可确定性的问题。 根据中原地产操盘经验对于各项时间要求 售楼处建设 90天 售楼处建设 45天 沙盘模型 45天 样板间设计 15天 样板间装修 45天 配套设施 180天 目标实现难点 时间 展示面 客户 市场 展示面：项目能够展示较少 项目的logo、折页、楼书等宣传资料，项目规划等信息未定