大连长兴岛项目第二阶段定位(伟业).pdf

大连长兴岛项目第二阶段定位 2010.6 工作前提 1. 高尔夫球场的规划方案已基本确定，住宅物业只能在不改变高尔夫球道的条件下，进行规划布局。 2. 住宅物业方面，设计院也先期进入，提交了规划设计方案的成果。 因此，伟业的第二阶段定位工作将是在球场限定的条件下，结合设计院的方案，更加 有针对性提出本项目的定位建议。 由设计院方案引发的几点思考 1 市场定位问题 市场定位问题 设计院方案的技术指标 从设计院的技术指标看: • 独栋别墅共276户，总建筑面积159390平方米，户 均建筑面积约578平方米 ； • 联排别墅共434户，总建筑面积81375平方米，户 平方米 。 均建筑面积约188 别墅产品户均面积过大 将会面临较大的市场风险，拉低销售速度， 拉长开发周期 由设计院方案引发的几点思考 2 球场、酒店、住宅间的交通问题 球场、酒店、住宅间的交通问题 酒店、球场与居住区的交通使用同一条交通动线 ，缺乏有效区隔。 建议酒店、球场与住宅之间的交通相互独立，避免相互干扰 ，居住区使用相对独立的出入口。 由设计院方案引发的几点思考 3 别墅的价值体现问题 别墅的价值体现问题 “买别墅即是买院子”、“度假生活” 从伟业多年的销售经验来看，客户对院子大小的关注程度不吝于房子本身，大面积的庭院、提高项目的总体价值， 建议规划布局时考虑较低的建筑密度，力争“一亩一栋房子” 由设计院方案引发的几点思考 4 开发策略问题 开发策略问题 ? 高举高打：顶级产品入市，树立项目高端调性 好处：树立项目品牌，快速实现产品溢价 问题：销售速度缓慢，现金流容易断裂 ? 配套先行：前期打造配套，区域成熟后开发住宅 好处：增强投资真信心，物业价格跳跃发展 问题：先期资金投入大，资金成本高 ? 走现金流：中端产品入市，现金充足后开发配套 好处：实现快速回款，减缓现金压力 问题：无法实现更高溢价，整体收益性差 本报告的框架如 下： 市场定位问题 项目整体定位 交通组织问题 项目产品定位 别墅价值体现问题 开发策略问题 开发策略定位 一、项 目 整 体 定 位 一、项 目 整 体 定 位  第一阶段报告观点回顾  第一阶段报告观点回顾  定位深化研究  定位深化研究  物