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地块预方案阶段设计任务书(1) 第 PAGE \* Arabic \* MERGEFORMAT 13 页 波罗的海明珠项目 39-3-1АБ地块预方案设计任务书 一、波罗的海明珠项目介绍 波罗的海明珠项目（以下简称明珠项目）总用地205公顷，总建筑面积达240余万平方米；主要将建设包括商品住宅、城市以及社区商业在内的高档居住社区；项目周边以及地块内景观资源丰富，将共同为地块内的住宅提供良好的景观环境；其中杜杰尔戈夫斯基运河作为明珠项目与东侧列宁公园的界河贯穿地块东侧，是重要的景观要素，具有极高的景观价值。 目前明珠项目的建设正在全面开展，39-2商务中心已于2007年6月竣工投入使用；39-1住宅、38-3南广场、38-1住宅、39-3住宅均已经开始设计或进行建设。 二、与周边建筑和地块的关系 2.1 39-3地块以及整体控规的关系 在进行39-3-1АБ地块设计的时候，既要考虑到与整个39-3地块的规划关系，也要体现与整体控规的关系。 39-3详规整体和分块各项指标 规划建议区域重新划分将现分为3区的39-3重新划分，1区不变，依旧为39-3-1（ 规划建议区域重新划分将现分为3区的39-3重新划分，1区不变，依旧为39-3-1（аб）地块；原2区分为2个部分，其中39-3-1-в为2区，39-1-2部分为3区；原3区改名为4区。 （空缺） 2.2与特里布查路以及学校之间的关系： 由于本地块紧邻特里布查路以及东侧的学校，必须妥善处理好基地、建筑、景观环境与特里布查路以及学校之间的关系，以充分发挥和利用学校的景观价值，并体现特里布查路两侧所应该有的城市界面，提升地块内住宅的价值和品质。 对应不同的环境应该处理有不同的城市立面。面对城市景观和城市广场的立面应该考虑立面的整体性和城市形象，体现建筑的展示作用。面对社区的立面上应注重近人尺度上的细节和符合生活功能需要的节点处理，体现宜人和亲切的感觉。 2.3建筑物与商务中心、南部广场的关系： 已建成的商务中心和正在建设的南部广场是整个波罗的海项目中南端的重要节点，建筑形式也体现了现代性和超前意识，因此在本地块的设计中须对建筑物与这两个建筑的关系进行合理设计和安排，设计文件中应对此要求作出回应。 考虑到南广场的商业量和业态，以及北部大商业的建设，在安排本地块的商业业态、商业节点和商业规模的时候，应该有合理的安排。商业业态的分布和规模大小应该符合圣彼得堡当地实际情况的需求，并且能与南广场和北部商业形成互补和差异性。 2.4与东部运河以及列宁公园的关系： 由于39-A地块的设计定位于低层的独立和联排别墅，所以位于其西侧的本地块可以通过设计上的组合和布局，使得39-3-1АБ地块中的住宅产品能在一定程度上借用到东部运河以及列宁公园的景观资源，设计文件中应对此要求作出回应。 在地块的规划和建筑设计中，需要考虑到与自然资源的空间通透性和可达性。 三、39-3-1АБ地块规划要求 39-3-1АБ地块位于明珠项目中部（参见附件一、附件二），规划总用地面积9.1公顷。地块南北向狭长，东向面向39-3地块里的教育配套用地，西临特里布查路，南面是已经建成的商务中心。 在波罗的海明珠项目详细规划中，39-3-1АБ地块定位为中高层的高档居住区，规划总地上有效面积不大于208000平方米（约建筑面积297142平方米），其中住宅有效面积200000平方米，配套公共建筑以及商业有效面积8000平方米。地下按照实际停车等功能需要进行设计；（经济技术指标要求详见下表）。 39-3-1АБ地块经济技术指标要求 1 总用地面积 公顷 9.1 - 其中包括： 1.1 建设用地 公顷 9.1 - 其中： 1.1.1 居住建筑用地 公顷 9.1 2 可建设总居住面积 平方米 200000 指所有住宅套内使用面积之和； 3 配套商业使用面积 平方米 8000 规划应妥善组织静态交通，按照新郊区规范配车比应该满足：即每1000个居民设350个车位，其中90%为固定车位，计2100辆（200000/30X0.35x0.9=2100），12.5%临时停车（200000/30X0.35x0.125=292）。机动车以地下停车库为主，地下车库原则上不超过地下两层。 规划应当尊重俄罗斯圣彼得堡市地方建筑特点，采用围合与半围合组织社区空间，做动静分区，人车分流。 四、产品形态分布及其设计要求 1、产品定位 根据市场定位，本地块住宅产品将主要设置中高层住宅产品，主要定位客户将是包括了圣彼得堡或俄罗斯的年轻客户、中产阶级以及部分的投资客，作为他们的第一或者第二居所，以大型社区的成熟配套设施、优美的景观环境，在圣彼得堡领先的住宅品质作为主要卖点。 改地块的产品应该与38-1，39-1地块形成一定的差异与提升，同时也应该考虑未来