青岛保利·百合花园阶段营销推广方案.pdf

岛保利百合花园阶段营销推广方案 2009.04 06） 目 录 第一部分 开盘阶段营销工作回顾 第二部分 4—6月阶段营销策略 第三部分 4—6月阶段营销执行 附 件 二期产品释放口径 第一部分 开盘阶段营销工作回顾 第一部分 开盘阶段营销工作回顾 一期余货分析 成交客户分析 1.1 一期余货分析 余货总量 南向小两 居中通透 东边通透 西边通 南向小 通透两居 透大三 合计 居 大三居 四居 居 三居 户型 A3 A2 C2 B3 B1 B2 总货量 44 188 48 25 25 50 目前剩余 6 115 31 19 24 10 205 量 性价比高 货量少 主要剩余货量为南向小二居、大三居 按照目前剩余货量和目前销售速度，可以预判，A3与 B2将会在本月基本消化完毕。 1.1 一期余货分析 余货分解 1、从产品类别来看，可以将余货分为三类： 南向小两居 113套）、舒适大三居 56套）、通透四居 21套） 2 、从产品价值来看，可以将余货分为： 低总价小两居 A2 ），高总价的大三居 C2、B1 ）及四居 B3 ） ？ 问题：如何实现南向小两居与舒适大三居的快速销售。 1.1 一期余货分析 余货分解 1、A2余货多的理性分析：认筹阶段选择A2南向小两居客户最多，价格出街后 ，A2认筹客户觉得价格过高，总价难以承受，部分客户被分流到B2与A3 。 2 、推断： 2 第一、前期推广5080元/M 起并没有带来南向小两居的真正客户群。 第二、已购买南向小两居客户属于南北通透小三居的边缘客户， 第三、另一个角度，有理由相信，如果针对南向小两居做专项推广， 同样可以带来部分边缘客户最终选择南向小两居。 南向小两居——我们还没有找到真正的 户群 南向小两居——我们还没有找到真正的 户群 1.1 一期余货分析 余货分解 1、大三居及四居销售目前存在的主要问题是客户群在市场整体萧条的情况 下持币观望，而且由于他们基本属多次置业者，比较理性，非刚性需求。 2 、与竞争楼盘相比，110平米以上舒适大三居在价格上并没有优势。 3、舒适大三居的总价及客群决定其消化速度较慢。 大三居——观望+非刚性需求 大三居——观望+非刚性需求 1.2 成交 户分析 成交总量分析 1、3月28 日开盘当天共成交336套，3月29 日至4月7 日共成交83套，截 到4 月8 日，项目共成交4 19套。 2 、