香港房地产市场 苗壮等主编.pdfVIP

第 1 页 第 2 页 第 3 页 第一章　　发展 中的香港房地产市场 香港房地产的发展 香港 的经济在 年代后期发展很快，特别是近 年来发 展得更加迅速，加上所处的地理位置相当优越，香港在亚太地 区 以至全世界 的经济地位和作用，已经越来越重要 。金融、工业、房 地产 、旅游业是香港经济的四大支柱 。其中房地产业在渡过 年代 的低谷 以后 ，发展非常迅速 。房地产市场极为活跃 ，特别是 在 年香港新机场协议公布以后 ，中国政府的诚意所带来的 稳定楼市，使房地产物业租赁和销售市场呈现一片发展、繁荣现 象。房地产投资的资金回报率相当高，达 左右 。土地市场 上 ，由于香港 的土地稀少 ，土地买卖 以很高 的价格成交 。楼宇买 卖价格一直呈上升趋势。 年与 年相 比，在一年之 间， 很多地 区的楼价翻 了一倍 。 香港房地产业作为一个重要 的经济部 门，它的发展是随着 整个社会经济的发展而发展的，经济的国际化及其高速度增长， 给房地产业 以极大 的推动 ，这是香港房地产业迅速发展的重要 因素 。第二次世界大战 以前，香港 的房地产业处于初始阶段 ，发 展 的比较缓慢，而且大部分被英资公司所把持，如现在还威风 尚 存的香港置地集 团就垄断了当时地产业的 左右 的资产 。香 港的经济结构中，转 口贸易额也在整个地区经济中 占据重要位 第 4 页 置，这样，香港得天独厚 的地理位置 ，位居世界海运 的黄金地段 ， 拥有太平洋西岸屈指可数 的深水 良港 维多利亚港 ，启德机 场和正在拟建的新机场又在空中为香港建立一个更广 阔的交通 网，就成为香港房地产业发展 的重要基础 。一方面促进 了香港航 运业与外贸的繁荣景象，另一方面逐渐使香港这颗 “东方之珠” 融于世界的经济大潮之中。 香港政府在经济决策和管理方面执行 了 “积极的不干预政 策 ”，包括 几乎不受管制 的 自由贸易、自由汇兑、自由流通、自由 企业经营 ，自由劳工市场和资源分配上依靠市场成本价格机制 的 自由调节功能等一系列的特殊政策。在这种情况下，香港房地 产经营与金融业相结合 ，很多地产商在土地买卖市场和房地产 股票市场 中如鱼得水，在很短 的时间内积累财富。香港 的地产大 王李嘉诚在谈到 自己的成功之道时指出，关键 的一条是与香港 最重要的银行 汇丰银行有着 良好的合作关系 。缺乏银行提 供 的信贷资金，房地产业就如没有 了鲜血，它的发展就会异常艰 难 。香港金融业对于房地产业 的信贷支持 ，也总是不遗余力，银 行对于房地产的贷款额在全香港各行业使用的银行贷款中，占 据将近 的份额 。在香港 ，房地产发展商 以其 自有的资金支 付买地 的定金 以后，其余 的未付的大部分地价，可 以将所买的土 地和房产作为抵押物，然后 向银行进行按揭贷得，这样就能够使 得房地产商扩大 了其 自有资金的效能。香港的金融业青睐了房 地产业 ，也是 因为房地产业有如下人所不及 的优 势：首先，是投 资 回报率特别高，放款能够获得丰 厚 的利润；其次，以不动产作 为抵押 ，归还贷款没有后顾之忧 。所 以，香港 的金融业在尽力扶 持房地产业 的同时，迅速 的壮大了 自己，最终的使 自己跻身于 国 际四大金融中心之列。 第 5 页 香港 的房地产市场，是在激烈的竞争 中形成和发展 的。由于 香港房地产业的投资回报率高，吸引了大量的本地和海外投资 资金 。在 年代后 的经济结构转变 中，结构性需求对厂房、写字 楼、住宅 的增长和市镇建设特别是新市镇建设的需要，使房地产 业急速发展，投资额大增 。 香港人多地少，政治稳