第四章 房地产开发资金的筹集.pdf

第四章 房地产开发资金的筹集 本章要点：只有开发建设资金能按时、足额到 位，才能保证房地产开发项目能按照总体进度计 划的安排顺利进行下去。本章介绍了投资的涵义 与特点、房地产投资的涵义与形式、房地产投资 的特性、房地产投资风险、房地产开发资金筹集 的内涵、房地产开发资金筹集方式、金融机构对 项目贷款的审查、房地产开发项目资金筹集规划 等内容。本章的重点是房地产开发资金筹集方式 以及房地产开发项目资金筹集规划。 第四章 房地产开发资金的筹集 投资与房地产投资 房地产开发资金筹集方式 金融机构对项目贷款的审查 房地产开发项目资金筹集规划 4.1 投资与房地产投资 • 投资的涵义与特点 • 房地产投资的涵义与形式 • 房地产投资的特性 • 房地产投资风险 • 房地产开发资金筹集的内涵 房地产投资的涵义 房地产投资是指经济主体以获得未来的 房地产资产增值或收益为目的，预先垫付 一定数量的货币与实物，直接或间接的从 事或参与房地产开发与经营活动的经济行 为。 房地产投资的形式 • 房地产直接投资 • 房地产间接投资 房地产直接投资 • 房地产开发投资 • 房地产置业投资 房地产开发投资  房地产开发投资，是指从事商品房和土地开发经营活动 的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。  商品房建设投资，是指投资者从投资机会寻找和筛选开 始，在资金筹措和获得土地使用权的基础上，通过在土地 上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过 程，建成可以满足人们某种入住、使用或经营需要的房地 产产品，然后将其推向市场进行销售、出租或自营，获取 开发利润或自营利润的过程。  土地开发投资，是指房地产开发企业(或者是土地储备机 构)进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平 整、道路、给水、排水、供电、供热、通讯等工程所完成 的投资。 房地产置业投资 房地产置业投资是指面向建成后的房地 产资产，通过购买获得房地产的所有权， 以获得物业收益、保值、增值和消费为目 的的投资。其对象可以是开发商新竣工的 商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧 有物业(市场上的存量房地产)。 房地产置业投资目的 • 满足自身生活居住即自用为目的，主要是 居住类房地产的投资 。 • 作为投资将购入的物业出租给最终使用 者，获取较为稳定的经常性收入。 • 作为投资将购入的物业进行储备，待物业 增值后进行转售，以获取转售收益。 • 购入物业以满足生产经营需要，获取较为 稳定的生产经营收入。 房地产间接投资 • 购买房地产开发企业的债券、股票 • 购买房地产投资信托基金的股份 • 购买房地产抵押贷款支持证券 房地产抵押贷款证券化 • 房地产抵押贷款二级市场与房地产抵押贷款一级 市场相对应。在一级市场中，商业银行和储蓄机 构等利用间接融资渠道发放抵押贷款。而二级市 场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买 一级市场发放的抵押贷款债权、将其转化为房地 产抵押贷款支持证券，并在证券市场上交易这些 证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的 融合。 • 房地产抵押贷款证券化是一种债权证券化形式， 以房地产抵押贷款债权为基础，由特设中介机构 （SPV ）对这种债权进行组合，通过信用机构担 保，在资本市场上进行筹资。 房地产投资的特性 • 位置固定性或不可移动性 • 寿命周期长 • 适应性 • 各异性 • 政策影响性 • 专业管理依赖性 • 相互影响性 房地产开发资金筹集的内涵 房地产开发资金筹集是指房地产开发企 业为了满足房地产开发投资的要求，根据 房地产开发项目总投资和各期资金投入量 的需要，运用各种资金筹集方式，经济有 效地筹集项目开发建设资金的过程。 房地产开发项目总投资的构成 • 开发建