让梦想照进现实——长沙城南故事营销执行报告.pdf

2010.3 让梦想照进现实 本报告是严格保密的 ————城南故事销售执行报告 商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有 限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者 利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中 国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发 布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方 签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的 权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款 不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据 的使用授权的情况。 本报告是严格保密的 报告思路 目标预期 宏观市场 竞争分析 客户分析 目标 现状 问题定性 问题 问题解析 策略推导 营销策略 定位 策略分解 营销分解 营销费用估算 本报告是严格保密的 目标 世联始终坚持的思考前置点： 这个项目并不难卖，如何将它实现更高的利润目标 并把它打造成乐万邦在长沙的一个标杆项目，成为 本报告的一个重点思考问题？ 本报告是严格保密的 目标 明确目标：这个项目我们要名利双收 销售目标：价格突破片区内的高价 目标剖析： 突破紧邻第二梯队项目（金领家族、亚商等） 紧逼近邻第一梯队品牌项目（上海城、万科金域华府、融科东南海等） 品牌目标: 打造开发商在长沙的名气 目标剖析： 乐万邦刚刚进入长沙市场，且目前在星沙还有项 目未启动，建立精品开发商品牌形象 能成功为产品带来溢价且使其他项目的迅速被市场接受。 5 本报告是严格保密的 目标理解 销售目标:  快速去化——月均去化120-150套 （09年南城走量最快为上海城月均159套）  价格突围——均价突破？？？ （长沙09年南城均价在4200-5000元/㎡范围内，价格由主干道向辅干道递减，由新生社区向成熟 社区递增） 品牌目标: 南城品牌开发商云集 2010年，全国各大品牌开发商云集南城，万科、保利、奥林匹 克、融科以及本地鑫远等等，品牌竞争大 目前乐万邦在长沙无项目