物业管理企业资金与财务管理.pdf

物业管理企业资金 与财务管理 第一节 物业管理企业营业成本、费 用、收入与利润 一、物业管理企业的营业成本与费用  1.营业成本  （1）直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员 的工资、奖金及职工福利费等。  （2）直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的 各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值 易耗品、包装物等。  （3）间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工 资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电 费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输 费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维 护费、低值易耗品摊销及其他费用等。  （4）企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或 者管理费用。  （5）对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资 产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费 第 2页 用。  2.管理费用  管理费用是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活 动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳 动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污 费、绿化费、保险费和税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转 让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账 损失、存货盘亏以及其他管理费用等。这些开支与物业管理服务活动 没有直接联系，属于某一会计期间耗用的费用。  物业管理企业可以于年度终了，按照年末应收账款余额的0.3％～0.5 ％计提坏账准备金，计入管理费用。  保险费是为了转移物业管理服务中的风险，由物业管理公司向保险公 司投保公众责任险等险种而发生的费用，是物业管理公司成本费用的 重要组成部分。物业管理中常用的险种包括财产保险、人身保险和公 共责任保险3类。税金（包括营业税等）也是管理费用的组成部分。  3.财务费用  物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用为财务费用，包括利息净 支出、汇兑净损失、金融机构手续费等。 第 3页 二、物业管理企业的营业收入  1.主营业务收入  主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权 人及使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业 服务收入、物业经营收入和物业大修收入。  物业服务收入是指企业向物业产权人及使用人收取的公共性服务费收 入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。  物业经营收入是指企业经营业主大会或者物业产权人、使用人提供的 房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、 游泳池、各类球场等共用设施收入。  物业大修收入是指企业接受业主组织或者物业产权人、使用人的委 托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。  2.其他业务收入  其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收 入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收 入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。 第 4页 三、物业管理企业的利润  企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额 以及补贴收入。  1.营业利润。包括主营业务利润和其他业务利润。 主营业务利润 = 主营业务收入- 营业税金及