第五章 房地产投资的资金融通.pdf

第五章 房地产投资的资金融通 第一节房地产项目融资的概念与意义 第二节房地产项目融资的资金来源 第三节房地产项目贷款种类 第四节房地产项目融资的步骤 第五节金融机构对项目贷款的审查内容 第一节房地产项目融资的概念与意义 一、房地产金融与项目融资 1. 房地产金融 2. 房地产项目融资 二、房地产项目融资的意义 房地产金融 • 发生在房地产领域中的货币资金和货币信 用的融通. 房地产金融特点： • 较强的政策性、 • 受宏观经济影响大 • 很强的地域性. 房地产项目融资相关概念 1.股本金 2.权益融资、债务融资 3.直接融资与间接融资 股本金 • 投资者对其所投资项目投入的资本金,通常 来自投资者的自有资金 权益融资与债务融资 • 权益融资: 与投资者自有资金一起,形成项目投资 的股本金或权益资本. 权益融资的方式:公司上市、增发新 股、发行企业债券、吸收其他机构投资者 资金(类似“集资”) 、合作开发. • 债务融资: 通过举债的方式融资. 直接融资与间接融资 • 直接融资: 融资双方直接接触,无中间环节 • 间接融资 资金融通通过金融中介进行,由金融机 构筹集资金和运用资金两个环节构成. 房地产项目融资目的 • 融出资金的目的:获取利息或分享收益,提高资金 的使用效益. • 融入资金的目的:以相对较少的资金启动相对较大 的投资项目,获取更大经济效益. • 假定某开发商现有自有资金3000万元可投入房地产开发项 目,当前房地产开发投资的年投资利润率为20%,贷款利率 为10%. 一、如果开发商不向银行贷款或不能得到贷款则只能承 担总投资额为3000万元的开发项目。 假设项目开发周期为2年,则开发商可获取的开发利润 总额为1200万元, 自有资金年平均收益率为20%. 二、但如果开发商以抵押贷款或其他贷款方式从银行贷入 7000万元则他可承担总投资额为1亿元的开发项目。 假设开发周期为3年,则其开发利润为 10000(万元)*20%*3=6000(万元),扣除贷款利息7000(万 元)*[(1+10%)1.5-1]=1076(万元)之后,得净利润4924万元, 开发商的自有资金年平均收益率为 [(4924/3000)/3]*100%=54.7%. 房地产项目融资的意义 • 房地产投资者: 获取成功的条件技术能力、管理经 验、信誉和筹集与使用资金的能力. • 金融机构: 及时融出资金,避免资金闲置. 第二节房地产项目融资的资金来源 1.股本金 2.银行贷款 3.房地产信托 4.上市融资 5.海外房产基金 6.债券融资 7.其他融资渠道 (1)预售或预租 (2)承包商垫资承建 (3)合作开发 预售或预租 • 例: 某单位以现时楼价15%的预付款订购了开 发商开发建设过程中的楼宇,如果一年后楼 宇竣工后交付使用时楼价上涨了12%,则其 预付款的收益率为12%/15%*100%=80% 第三节房地产项目贷款种类 一、房地产贷款 二、房地产抵押贷款 三、在建工程抵押贷款 四、个人住房抵押贷款 一、房地产贷款 1. 房地产贷款的原则 2. 房地产贷款担保的方式 房地产贷款的原则 (1)流动性原则 (2)安全性原则 (3)赢利性原则 房地产贷款担保的方式 (1) 保证 (2) 抵押 (3) 质押 二、房地产抵押贷款 • 金融机构在设定房地产抵押权时,按以下方 面审查确定: 1.合法设定房地产抵押权