2010年长沙象屿优山美地营销执行报告.pdf

谨呈：湖南象屿置业有限公司 长沙置业通投资咨询有限公司 2010-5 营销策划目录 营销策划目录 PART1： 营销目标制定 PART2： 近期市场解读 PART3： VIP客户分析 PART4： 营销执行总体策略 PART5： 价格实现目标 PART6： 阶段营销操作说明 PART7： 6#栋解筹执行细案 营销目 1 标制定 一、营销总目标 2010年完成项目年度可售面积的78%以上 2010年完成项目年度可售面积的78%以上 备注： 2010年内可达到预售条件的房源为6#、8#、4#、7#、5#、3#栋， 年度可售面积为:68697㎡,由于3#栋体量较大为20395㎡，且2010年12月 底才能达到预售，所以拉低了可销售面积的去化率，具体销售目标分解如 下。 目标分解： 目标分解： 1. 发展商与项目双品牌的建设; 1. 发展商与项目双品牌的建设; 2. 6#、8#、4#栋2010年内完成100%销售率; 2. 6#、8#、4#栋2010年内完成100%销售率; 3. 7#、5#栋2010年内完成95%以上销售率; 3. 7#、5#栋2010年内完成95%以上销售率; 4. 3#栋2010年内完成30%以上销售率。 4. 3#栋2010年内完成30%以上销售率。 二、品牌建设目标 1. 发展商品牌： 本项目是中国企业500强象屿集团在长沙投资的首个房地产项 目，象屿集团作为在厦门、上海拥有多个楼盘开发经验的国有 独资企业，为展示象屿集团不俗的品牌实力需从产品设计、工 程质量、服务意识及营销手段等各方面传递本项目高品质、专 注于细节的高端企业形象。 2. 项目品牌： 作为象屿集团进驻湖南的首个项目，优山美地的品牌形象对于 象屿集团在长沙布局后续项目开发和营销都影响深远，所以更 应该从各方面打造项目的高端品牌形象，从而给予发展商品牌 有力的支撑。 以项目品牌建设为先，支撑发展商品牌建设 三、形象建设目标 形象建设手法线：虚—— 实——虚 形象建设手法线：虚—— 实——虚 形象建设重点线：项目品牌——发展商品牌、项目品牌联动 形象建设重点线：项目品牌——发展商品牌、项目品牌联动 1、筹备期和蓄客期:2010年3月-2010年5月,树立项目“武广、地铁、公 园、鲜花、漫坡”主题形象。（第一阶段以树立项目品牌形象为主，通 过树立优山美地鲜花主题形象，起到树立差异，扩大项目的影响力和关 注度的目的。 2、强销期:2010年6月-2011年5月,强化项目“高品质、优配套”的项目中 高端形象。（第二阶段开始从产品本身着手，将产品卖点和气质落到实 处，通过对项目产品优势及卖点的展示为项目形象提供有力的支撑和保 障。 ） 3、尾盘期:2011年6月-2011年11月,实现发展端品牌和项目品牌联动。 （第三阶段通过项目展示和口碑传播，以优山美地项目为契机,,提升象屿 集团区域内品牌发展商形象，实现发展商品牌、项目品牌联动，捆绑推 广，同时继续深化项目形象，进而带动优山美地后期的销售。） 四、整体均价实现目标 整体均价目标实现为:5000元/平方米 各阶段均价目标实现为: 入市期均价目标实现为4700元/平方米 2010年均