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西成忆树全案策划执行方案 第一章 市场分析 一、区域概述 （一）区域背景： 受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中 发展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空 气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产 的发展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题已经得到逐步改良，首 钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。 其实，石景山是京西自然环境较好的区域，离西山最近，又有永定河 河道穿过，未来五年还将完成八个景点。在城区里发展绿色产业是石景山 区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积累，已基本上形成了把上 风上水的石景山变成北京市“绿肺” 的难得优势。 2008 年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将 座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山 体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产 项目带来潜在的升值空间。这一点，从石景山体育场北长安家园的热销就 可以看出，凡能够看到体育场朝向的房子，均被一抢而空。 （二）区域配套： 在石景山区，大多房地产项目主要集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地 区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、 - 1 - 西成忆树全案策划执行方案 希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园……汇集于此。 教育环境也是非常不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿 园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所 有 SAM 会员店、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。对于购房者来说 医疗环境好坏是十分重要的，它是人们生活健康的基本保障，区域中有首 钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、 建、农、商行齐全。 （三）区域交通： 同样交通状况也是衡量这个区域的置业前景的要素。石景山区除了复 兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加 上已经开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。2003 年北京市政府加大 了对交通的建设力度，五环路改为城市环路为石景山区特别是苹果园、杨 庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。３１１、３１８、３２ ６、３３６、３８９、５０１、５０２、９２１等多条公交线途经这片区 域 综述： 投产高科技芯片、减产钢铁” 的首钢，有望使石景山区的居住环境大 为改善，加上八大处高科技园区的新鲜出炉，五环路的使用等较多利好因 素，被称为“京西明珠” 的石景山已经成为西部地区地产的新热点―― - 2 - 西成忆树全案策划执行方案 二、市场调研 进行市场调研的主要目的是通过了解竞争对手的优劣势，寻找到市场的 空缺，避开竞争对手，减少自身损耗，即所谓“避实击虚”。 （一）区域调查及竞争对手的确定 根据本项目所处的位置及周遍项目的分布特征，确定影响它的相关区域及 竞争对手有： 田村区域——尚城一期，兰德华庭 杨庄区域——西现代城，御景山二期，宏鑫家园 鲁谷区域——时代庐峰，京汉旭城 （二）竞争项目产品分析 1、户型比例分析 表：2—1 平层 区域 项目名称 跃层 合计 一居 二居 三居 四居 尚城 田村 91 126 255 17 455 （一期） 比例 14% 28% 56% ∕ 2% 兰德华庭 12 70 50 30 ∕ 162 （一期）