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西欧花园项目营销策划/执行报告书 西欧花园项目营销策划/执行报告书 目录 前言 1 第一章 项目总体概论 2 一、 地理位置 2 二、 历史人文背景 2 三、 交通现状 3 四、 地块现状 3 五、 市政配套现状 4 第二章 目标市场研判 6 一、 区域房地产市场现状 6 （一） 区域房地产市场开发现状 6 （二） 区域房地产市场消费现状 7 二、 区域城市规划情况 9 三、 区域消费圈特征 10 （一）居民现状 10 （二）消费者购房需求 12 四、 区域商业现状及特征 14 五、 区域竞争物业分析 17 六、 市场调研结论 18 第三章 项目SWOT 分析 22 一、 优势（S ） 22 1 西欧花园项目营销策划/执行报告书 二、 弱势（W ） 23 三、 机遇（O ） 23 四、 挑战（T ） 24 第四章 项目市场定位 25 一、 档次定位 25 二、 建筑风格定位 25 三、 产品定位 25 四、 功能定位 25 五、 形象定位 28 六、 目标市场定位 28 （一）住宅目标客户及市场配额 28 （二）商业目标客户及市场配额 30 七、 价格定位及策略 31 （一）价格定位 31 （二）价格策略 35 第五章 项目营销策略 38 一、 总体营销思路 38 （一）市场切入 38 （二）销售节奏控制 41 二、 销售时机 41 （一）入市条件 41 （二）入市时间 42 （三）入市契机 42 2 西欧花园项目营销策划/执行报告书 三、 销售策略 42 （一）蓄势期 42 （二） 内部认购期 51 （三）强势销售期 54 （四）持续销售期、商业强销售期 57 （五）清盘销售期及商业的持续期 59 （六）商业物业清盘期 59 四、 “卖点”整合 60 五、 营销组织系统及保障体系 60 （一）资源管理系统 60 （二）保障体系 61 （三）推广管理模式 62 第六章 广告推广体系 63 一、 宣传推广基本原则 63 二、 广告效应分析 63 三、 广告推广主题 64 四、 广告覆盖对象划分 64 五、 广告投入基本计划 65 六、 媒体推广和表现方法 65 第七章 结束语 66 附件 1：项目卖点罗列 67 附件2 ：认购书 72 3 西欧花园项目营销策划/执行报告书 前言 《孙子兵法》开篇曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”；古人又 云：“凡事预则立，不预则废”，其“庙算”、“预”均指的是谋略。这 些都说明：凡事应先谋略，才可能达到成功之彼岸。对投资额巨大， 运作周期长，可变因素多的房地产行业，其事前谋略与策划有着非常 重要的意义。 受重庆市垫江房地产有限责任公司信任和委托，我们承接了西欧 花园项目的营销策划工作，专门设置了项目专案小组，配备了市场调 研和营销策划专业人员。为此，我们先后 3 次到垫江县对区域房地产 市场进行较为广泛的市场调查，对宏观房地产市场及区域市场调查的 资料进行了科学分析和研究，为本项目的营销策划提供了翔实可信的 市场依据。 西欧花园项目作为贵公