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城市规划对房价影响问题的探讨 （以南京市为例） ——经济形势探讨第一小组 组员：徐怡然、林凤雅、费宇翎、 王显模、沈佳、杨庆*蒋韬 2012年12月23日 城市规划对房价影响问题的探讨（以南京市为例） ［摘要］城市规划是政府确定的一系列对城市布局调整的措施，城市 规划通过对城市的交通、基本设施等的规划，从而影响一个城市各个 地区的房价；一个好的城市规划，对一个城市未来几年的商业走向、 各个地区的房价走势等都有着重要影响。同时，一个发展屮的城市不 可能放任房地产行业口行发展，此时，城市规划就成为政府采取的措 施中不可缺少的一环。 ［关键词］城市规划、房价、政府、对策 ［内容］ —、引言 2009年《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》岀台后至今 已有三年，其城市规划是否对南京各区商品房的房价产生一定的影 响。关于新一轮城市规划对南京市各版块房价的变化，各方都有自己 的看法。苏鼎房地产研究所所长宋坚:南京的板块价格差异之大在 全国都很典型。亚东建设发展集团副总裁刘成刚:南京要发展就必 然要不断向四周扩容，城中因为土地稀缺饱和，而未来南京可持续发 展的腹地首推城东南、江宁、江北等地。南京市的城市规划对南京市 房价是否产生调控的作用？ 南京市城市规划和各个区房价的现状分析 2.1城市规划的定义及意义 2.1.1城市规划的定义 城市规划即为实现一定时期内城市发展目标而预先进行综合部 署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。城市规划从宏观上 明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土 地使用功能以及道路交通等各项市政基础设施，是城市发展的总体蓝 图。 2.1.2城市规划的意义 中国在改革开放后，经济体制由计划经济体制转变为社会主义 市场经济体制，城市市场化发展进入一种无序化状态，城市规划作为 政府规范城市合理化发展的重要手段Z—也随Z为人们所重视。城市 有生产型转变为生活型的过程中，房地产产业的迅速发展是房地产市 场成为城市房展的重要市场行为。而调控房地产市场行为，城市规划 应是政府所能用于引导房地产合理发展的最为重要也是最为直接的 手段。 目前，我国房地产市场机制和城市规划制度建设尚未完善，导致 我国的房地产市场的畸形发展。城市规划不反对市场效率，以克服和 解决市场追逐效率所带来的问题为己任。然而，我国的城市规划多未 在制定中主动地考虑对房地产市场行为的调控作用，且带有滞后性和 “开发引着规划走”的倾向。合理科学的城市规划显得尤为重要。 2. 2南京市现城市规划的现状分析 2009年《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》出台，新修 编的规划涉及到南京的城市职能定位、区域合作、都市区、综合交通、 住宅建设、公共服务、城市架构、产业布局等方方面面。在《2007-2030 南京市城市总体规划成果草案》中南京的城市性质定位为“著名古都, 江苏省省会，长三角承东启西的重要屮心城市”；南京市的城市职能 定位是“区域现代服务中心、长三角先进制造业基地、国家综合交通 枢纽、国际重要创新城市、生态宜居滨江城市、世界历史文化名城”。 区别于过去“一城三区”的总体规划，南京将呈现“一主城三副城八 新城”的发展格局。 该城市总体规划运行至今，对南京市城市发展有推进作用的同 时，也显露出来在具体实施该城市规划的所出现的在用地方面的弊端 例如：政府在发展住房建设的同吋没有及时跟上住房社区附近的配套 设施的建设；在新区江宁区百家湖一带山现工厂和住房间杂的不科学 建设：全市范围内公共基础设施的建设不完善及总体格局的分布不合 理等以及对南京市各区房价不同的影响导致南京的各区房价有所畸 形发展，各区房价的差异很大。 2.3南京市各个区的房价近几年来变化趋势的对比分析 在南京市《2007-2030南京市城市总体规划成果草案》出台后， 南京的新的“一主城三副城八新城”的发展格局对南京各个区的房 价也产生了相应的影响。 通过对南京市各个区的房价现售楼盘房价均价的数据分析，可以 看出位于城市中心的白下区现售楼盘房价的平均值最高，鼓楼区、玄 武区和秦淮区的现售楼盘房价平均值低于白下区的现售楼盘的均价 但也呈现较高值状态，体现了南京新的“一主城三副城八新城”的发 展格局中所表明的主城的发展，将主城发展成为南京的商业中心区。 （“主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区） 下关区、雨花台区和江宁区的现售楼盘房价均值均在10000元/平方 米?20000元/平方米之间，尤其是江宁区的商品房的房价较前儿年的 数据而言有大幅度的上升。栖霞区、浦口区和两县高淳县、漂水县的 现售楼盘房价的均值虽相比其他几个区差距较大，但其均值也均在 5000元/平方米的较高值，高于全国二线城市商品房的房价的平均水 平。同时该图标表明了南京市《2007-2