基于层次分析法的住宅项目投资决策分析-土木工程管理专业论文.docxVIP

目 录 第一章 绪论 1 1.1 选题的背景与意义1 1.2 文献综述 2 1.2.1 将实物期权理论应用于房地产投资项目决策 2 1.2.2 从风险分析视角研究房地产投资项目决策 3 1.2.3 将层次分析法应用于房地产投资项目决策 3 1.3 研究内容与研究方法 4 1.3.1 研究内容 4 1.3.2 研究方法 4 第二章 住宅项目投资决策方法选择6 2.1 住宅项目投资决策特点 6 2.1.1 住宅项目投资为多目标决策 6 2.1.2 统筹考虑定性指标与定量指标 7 2.2 常用投资决策方法分析 7 2.2.1 投资回收期法 7 2.2.2 净现值法 7 2.2.3 内部收益率法 8 2.2.4 实物期权法 8 2.2.5 层次分析法 9 2.3 层次分析法应用于住宅项目的可行性分析 15 第三章 基于层次分析法的住宅项目投资决策体系构建 17 3.1 基于层次分析法的住宅项目投资决策体系整体思路 17 3.2 住宅项目投资决策分析指标体系构建 17 3.2.1 房地产行业的主要特点 17 3.2.2 指标体系 18 3.3 指标权重确定 22 3.3.1 层次结构模型构建 22 3.3.2 判断矩阵构造 22 3.3.3 一致性检验 24 3.3.4 单层次排序 25 3.3.5 层次总排序 28 第四章 案例分析 30 4.1 备选项目概述 30 4.1.1 备选项目 1 概述 30 4.1.2 备选项目 2 概述 31 4.2 方案指标得分 31 4.2.1 方案指标情况描述 32 4.2.2 方案指标赋值 45 4.3 综合竞争力得分计算 47 4.3.1 地块 A 综合得分 47 4.3.2 地块 B 综合得分 47 4.3.3 结论 48 I 第五章 结论与展望 49 5.1 结论 49 5.2 展望 49 参考文献 51 致 谢 55 II 第一章 第一章 绪论 PAGE PAGE 10 第一章 绪论 1.1 选题的背景与意义 从 1998 年房改以来，我国房地产行业的发展突飞猛进。房地产业增加值在 国民生产总值中所占比重不断提升。目前，全国房地产开发投资占固定资产投资 总额近 20%，占国内生产总值近 10%，已成为国内需求的重要组成部分。与此 同时，由于房地产业的影响力系数位于国民经济各部门中的平均水平以上，直接 或间接地带动多个相关产业的发展，对国民经济的发展发挥着举足轻重的作用。 房地产行业已逐渐发展为国民经济的支柱性产业。 我国人口基数大，且人均住房面积还处于较低水平，住房需求市场巨大。与 此同时，我国目前的城镇化率超过 50%，但与发达国家的 80%左右相比，还有 很大的提升空间。而城镇化率不断提升过程必然会为房地产业进一步释放需求。 由此可知，房地产业具有良好的发展前景与未来。 房地产业具有高附加值，能给投资者带来丰厚的收益。而资金具有追逐利润 的本性，大量资金由实业涌入房地产业，并促进房地产业快速发展，也创造一个 又一个财富神话。 尽管如此，受房地产行业自身特点制约，房地产投资具有较大的风险。尤其 是在国家宏观调控不断收紧、市场竞争日益激烈的大环境下，良好的投资项目决 策分析能力对有效规避风险至关重要，并已逐渐发展成为房地产企业的核心竞争 力。稍有不慎，很有可能危及企业生存。具体来说，房地产投资项目决策分析能 力的重要性由如下几方面决定： 1）房地产投资项目投资量大，开发周期长，对企业资金占有量大，且时间 较长。在企业自有资金有限，国家宏观政策不断收紧的大背景下，如何充分利用 有限资金，以尽可能少的投资获得最大的收益，就成为了所有房地产企业所必须 面对的问题。为了有效解决此问题，所有房地产企业就必须对拟投资项目进行深 入分析，并慎重选择。为此，良好的投资项目决策分析能力至关重要； 2）房地产投资项目规模巨大，影响因素众多，如宏观项目区位、国家政策、 周边市场需求、户型设计、财务指标等。为了从众多项目中挑选出理想项目，需 要统筹考虑多方面的因素，对各方面实施全面深入分析。为此，房地产企业必须 具备一定水平的投资决策分析能力； 3）国家宏观调控政策不断收紧，而且房地产（住宅）市场由买方逐渐转入 卖方市场，市场环境发生重大变化。与之前的火热场景不同，一方面，大量资金 涌入房地产业，市场竞争日益激烈，另一方面，客户的需求水平、维权意识均得 到较大提升，价格上升趋势放缓。用目前网络上比较流行的表述：房地产行业的 黄金十年已去，房地产市场整体进入下半场。以往那种只要有地不论种出啥产品 均能获得较丰厚的收益的情况一去不返。为了能获得生存与发展，房地产企业必 须保