长基国际写字楼项目开发市场评估建议.pdf

长基国际写字楼项目开发市场评估建议 引言： 承蒙信任，我们对贵司拟开发的长基写字楼项目，进行前期的市场调研， 以及对该项目开发所带来的各种因素进行综合评估。 我司在长基国际广场同贵司合作已超过一年多，我们对项目所在城市发展 和房地产行业发展的前景等较为熟悉，由于时间较为紧张，我们在较短的时间 内，对该项目进行讨论和研究，并提出相关的建议，希望对贵司的项目开发决 策提供真实、科学的市场依据。同时，也希望对项目的市场定位、产品设计、 营销策略和开发策略等提供真实的市场依据。 本建议共分四部分组成，分别为市场篇、开发篇、营销篇和投资篇，本建 议将重点阐述第一篇市场篇，由于时间有限，其余三篇将只做核心理念的点题， 不展开分析。 本建议如有不足之处，敬请贵司谅解。 一、市场篇 1、调研前言： 本次调研的目的是为贵司提供写字楼开发的决策依据，因此调研的内容重点协 及到本地的经济发展（含本地企业的类型分析）、写字楼的办公现状，以及未来的 办公需求等层面。 常规的市场调研，主要针对现有的写字楼进行综合评估，但由于济源的写字楼 处于市场空白阶段，只有少量的政府或企业拥有办公写字楼，如济源通讯和人才大 1 厦等，市场上没有可比因素，包含写字楼的建筑标准、租金、客户群体和售价等。 因此，本次的市场调研主要通过对本地企业的了解及分析，结合我司多年的市 场操作经验进行市场评估，在综合上述各种因素后做出项目调研的初步判断，但本 次调研最终需解决的是： （1）、济源的写字楼需求在那？即关系到写字楼的客户最终定位； （2）、济源的写字楼需求量有多大？即关系到写字楼的开发规模； （2）、何种产品适合本地的市场需求？即关系到写字楼的产品定位； （3）、本地的写字楼租金和售价评估？即关系到写字楼的价格定位； 2、调研范围： （1）、微观市场：项目地块调查、项目周边环境调查、项目配套调查，含交通 等； （2）、宏观市场：主要指与写字楼密切相关的，如济源的经济发展的相关因素 （如相关企业的发展）、房地产业的发展（包括写字楼的开发量、销售 量、产品特征和租赁市场等）； 对于本次的市场调研，由于贵我双方在长基国际广场已工作了一年多，对微 观市场均较为熟悉，在此将不作过多的阐述，调研范围重点将放在宏观市场的调 研。 就本次的调研而言，由于本地的写字楼的市场处于空白阶段，相关的开发指 标等无法进行评估，因此，本次宏观市场的调研，又将把写字楼市场的需求主体 作为评估对象，即济源本地的企业调研及需求分析。 3、济源经济发展分析 2 2004年济源市经济发展状况回顾 2004 年济源生产总值完成 122 亿元，比 2003 年 94.9 亿增长 20%，人均生产总值 达到 2230 美元；2004 年，济源城镇居民人均可支配收入达到 7828 元，比 2003 年的 6797 元增长 15.2%；农民人均纯收入达到 3397 元，增长 18.1%；其社会消费品零售总 额达到 26.04 亿元。 2005年济源市上半年经济发展状况 2005 年上半年，全市生产总值完成 76.09 亿元，同比增长 22%，增幅居全省第一 位。其中第一、二、三产业分别增长7%、28.9%、7.3%。工业、消费、财政收入等主要 经济指标均保持较快增长，实现了时间过半，任务过半，为全面完成全年的各项目标任 务，奠定了良好的基础。 济源城市发展：新兴的工业旅游城市 济源是一个新兴的工业旅游城市，工业是国民经济中的主导产业，占全市 GDP 的 55%左右。全市现有各种经济类型的工业企业900余家，其中规模以上工业企业（国有 及年销售收入500万元以上非国有工业企业）160家，其中，大型企业4家（济