沈阳国王湖项目营销策略.ppt

国王湖 ——棋盘山项目营销策略总纲;第一部分：目标分析;目标;第一部分：目标分析;整体目标下的思考;第一部分：目标分析;桑堤亚纳、首创琥珀湾 原香墅、富力仙湖国际;万科兰乔圣菲 板块霸主地位，财富阶层标签;沈阳消费者心目中的房地产品牌霸主;户型 设计;营销 推广;营销 推广;营销 推广;营销 推广;圈层活动提升项目品质与尊贵;SLOGEN展现“大家之范”;会刊——塑造项目绿色、生态形象;营销故事体系——提升项目高端气质;唯美十方 唯一的纯独栋社区，纯粹顶富豪宅;天然私家园林;户型 设计; 售楼处——简约而大气;营销 推广;营销 推广;营销 推广;独栋产品总价控制在500万左右，远低于兰乔、唯美； 联排产品总价控制在200万左右，超低的总价区间更能被资金有限而又有别墅置业梦想的消费者认可。;户型 设计;适当的总价控制; 售楼处——装修风格与项目定位契合;《飘》的故事赋予项目以浪漫色彩;初级的体验营销;第一部分：目标分析;;【道路交通】 沈棋路直达市内大东区，驱车30多分钟。 沈阳地铁一号线东沿至世博园，预计2013年通车。 通往外市道路：沈吉高速、沈抚路等。 ; 区域内部地势起伏，形成山体，沿山坡有峡谷地形，景观资源独特 。;规划: 阿特金斯 英国最大的顾问公司 世界排名第五的设计公司 欧洲最大的多专业咨询公司 迪拜阿拉伯塔酒店 度拉巴林岛度假酒店 建筑: 美国HHCP 世界上最大的主题旅游休闲业设计公司 成功案例遍布世界20多个国家 迪斯尼乐园 海洋公园 喜来登酒店 景观: 法国埃尔萨及其首席设计师阿兰 坚持一种项目，一种创意，注重设计品质 设计师主要作品：中海棕榈湾 广州新世纪花园 深圳华侨城 施工图：中国建筑东北建筑设计院 全部资质为甲级的大型综合设计团队 隶属世界500强企业中国建筑工程总公司 沈阳万豪酒店 沈阳世界园艺博览会;产品价值 ——全面领先创新产品、全新的居住理念;;第一部分：目标分析;VALUE1:中央富人区——棋盘山 VALUE2:棋盘山最大的社区私享湖、坡地；;;初级体验营销;思考1：距领导者有多远？;思考1：距领导者有多远？;整体目标：跻身沈阳低密豪宅第一梯队;第一部分：目标分析;南山区;破;形象价值 （豪宅标签）;;——正式提出CEO官邸，圈层形象提升； ——在深圳机场兴建“星河地产飞悦机场贵宾厅”，发布会上举行签约仪式，展示星河丹堤业主可以享受到的星河系资源；;立;——产品申报国家专利，以专利发布会形式，正式向市场推出项目的产品特点，同时制造稀缺性，变产品力为营销力；;管道木栅栏;精致化包装，尊崇感官体验，提升客户价值预期;高强度！高强度密集推广形成独有的价值标签;高标准！;名人形象嫁接;品牌联合方式;2007.12.28-2008.1.7，“星河丹堤喜迎新春官邸家宴大盆菜活动”，邀请办卡客户、业主及其朋友在项目湖边吃大盆菜； 2008.1-2008.8，加大老带新奖励力度，通过植树、登山等结合项目卖点，且体验性、参与性强的活动推动老带新；;深圳豪宅星河丹堤的价值提升之路，陌生区域营销在于自我中心化，以强势营销实现价值的提升;第一部分：目标分析;投资客户; 特点:多为私营企业主，具备较强的家庭观念，事业有成，注重生活品质 置业经验：已经具备多次置业经验，甚至已具有别墅购买经历; 特点：炫富、需要外化的东西获得社会地位与认可，经常购买奢侈品，强调资源占有。 资产状况：拥有一套以上房产，但没有别墅居住经历，经济实力不强，资金慢慢积累，对总价敏感 人群分布：以沈阳市市内客户为主体，周边城市，尤其是抚顺客户占有不小比例。;特点：事业的上升阶段、对生活品质有较高要求 置业目的：改善居住环境，不能忍受原居住小区物业管理混乱，争车位、私搭乱建、安全性差等现象;特点：年龄段在50岁以上，成熟稳重，事业有成，对于家庭具有很强的责任感。具备多次置业经验，对于健康、养生极为感兴趣。 置业目的：用作养老用途，作为事业打拼多年犒赏自己的礼物。;特点：经常往返于多城市间，具有国际视野,对话人群不仅局限在本区域。一线城市和二线城市物业升值潜力对比：二线城市投入成本低，收益大。 置业目的：资产处置，长期持有 付款方式：一次性付款