国内商业地产成功开发模式研究及其借鉴意义.pdf

国内商业地产成功开发模式研 究及其借鉴意义 2011年3月9 日. 晚例会 第一篇 房地产市场大环境 2011年首轮房产调控政策出台！ “二套房首付提高至六成” 2011年1月26 日 “贷款利率不低于基准利率的 1.1倍” “不足五年转让全额征税不足五年转让全额征税” “已有两套住房不能再买” 根据新出的房产交易政策，以一套2007年购入、建筑面积100平方米、当时 购入价150万元、如今出让价300万元的二手房为例，营业税从之前的8.4万 元{ （300万-150万元）×5.6%}，调整为16.8万元 （300万元×5.6% ），多缴 纳8.4万元。 北京住房公积金政策  北京住房公积金新规：二套高档住宅停贷  实施日期：2010年11月29日 一、新受理的个人贷款业务的借款申请人属于购买首套自住住房的，应 按照以下要求办理： （一）房屋套型建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%，即个 人贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的80%。 （二）房屋套型建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%，即个人贷款 额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的70%。 二、新受理的个人贷款业务的借款申请人属于购买第二套住房的，应按 照以下要求办理： 北京住房公积金政策 （一）所购房屋为第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积 低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。 北京市统计局公布的2009年城镇居民人均住宅建筑面积为28.81平方米，即目前第二套住房的个人贷款发放对 象仅限于现有人均住房建筑面积低于28.81平方米（不含）的缴存职工家庭。缴存职工家庭现有人均住宅建筑 面积应根据缴存职工家庭现有住宅建筑面积及缴存职工家庭成员数量计算。缴存职工家庭成员包括：借款申请 人、借款申请人配偶及未成年子女。 （二）所购房屋为第二套住房的个人贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自 住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个 人贷款。 （三）所购房屋为第二套住房的个人贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍 （四）所购房屋为第二套住房的个人贷款首付款比例不得低于50%，即个人贷款额度不 得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的50%。 北京住房公积金政策 三、对于借款申请人所购房屋属于第三套及以上住房的，停止受理其个 人贷款申请。 四、借款申请人提供虚假信息的，应依据相关规定，追究借款申请人责 任，停止发放个人贷款，记入个人信用信息记录。 公积金与商贷二套房政策调整前后对比 以一户三口之家购买二套房为 例，按照新公布的人均28.81平 方米的人均居住面积标准，家 庭首套房面积低于86.43平方米 的家庭才可以申请公积金购买 第二套房，与商业贷款相比， 借款人使用公积金贷款和商业 贷款首付比例均为贷款首付比例均为50%50%，以以8080万万 贷款额计算，借款人使用公积 金贷款每月可节省月供1043.03 元，节省总利息250327.58元。 如果是家庭首套房面积高于 86.43平方米，公积金是不发放 贷款的，在很大程度上限制了 利用二套房贷款的投资投机型 人群。 讨论： 你对国家接连出台的房产调控政策有什么看法，以 及未来市场情况？ 调控政策下的房地产市场 I. 面对严厉的国家调控政策， 单纯做住宅的开发商发现 原有的市场再也玩不转了。 II. 曾有人言：“过去十年属 于住宅市场十年于住宅市场十年，未来十未来十 年则是属于商业地产的十 年”。 III.商业地产市场逐渐从少数 人的游戏演变为群雄逐鹿