房地产估价 第六章 成本法（同济大学）.pdf

第六章 成本法 第六章 成本法 地产估价 6-1 成本法的概述 一、成本法的概念 积算价格=重新购建成本 折旧 地产价格 =土地取得成本 +建筑物建造成本 +管理费用 +投资利息 +销售税费 +开发利润 二、理论依据 生产费用价值论 第六章 成本法 地产估价 6-1 成本法的概述 三、成本法的适用范围 1、无交易、无收益的房地产估价 2、特殊目的房地产估价 3、特殊建造的房地产 4、狭小市场上的房地产 5、市场比较法中的修正计算 多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？ 第六章 成本法 地产估价 6-1 成本法的概述 四、注意事项 1、要注意区分实际成本和客观成本 地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高 2、要结合市场供求分析来确定评估价格 市场供大于求 价格应向下调整 以正常成本评估的价格往往偏高 市场供小于求 价格应向上调整 以正常成本评估的价格往往偏低 第六章 成本法 地产估价 6-1 成本法的概述 五、成本法估价的步骤 搜集资料 估算重新购建价格 估算折旧 求取积算价格 第六章 成本法 地产估价 6-2 新开发土地的成本法估价 一、计算公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售税费 +开发利润+土地增值收益 第六章 成本法 地产估价 二、新开发土地价格的构成 （一）取得待开发土地的成本 （二）土地开发成本 （三）管理费用 （四）投资利息 土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的 来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息 n I=P[(1+i) －1] I 利息额 P 资金额 i 利率 n 计息期 ：从投入到开发期结 第六章 成本法 地产估价 （四）投资利息 1、土地取得费用的利息计息 基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期 2、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费 通常视为均匀投入 第六章 成本法