2015“营改增”对建筑、房业的影响.pptVIP

* * 6.采购合同的签订 关于“营改增”的系统性思考 * * 7.金融利息抵扣 关于“营改增”的系统性思考 * * 8.遴选供应商 关于“营改增”的系统性思考 * * 9.切割利润，控制纳税节奏与频度 关于“营改增”的系统性思考 * * 10.增值税负控制体系 关于“营改增”的系统性思考 税收筹划与法律研究中心 微信公众号：中财大税收筹划与法律研究中心 电子邮箱126.com * * * * * * * * * * * * 2.税率提高进项抵扣不足，税负增加 房地产企业属于资本密集型企业，不属于鼓励发展的现代服务业，销售房地产的税率应为11%。 “营改增”之前销售不动产营业税税率为5%，“营改增”之后房地产企业税负变化主要取决于进项税款抵扣程度，开发费用、配套设施等一些政府规费，以及人工成本等不允许抵扣进项税额，还有一些成本费用支出无法取得专用发票，这样会造成抵扣不足，导致实际税负明显提高。 “营改增”后税负变动的原因分析 * * 3.建筑施工企业“营改增”后进项税额不足，会将税负转移给房地产企业 建筑施工企业“营改增”后实际税负因抵扣发票不足而升高，从而会将其税负转嫁给房地产企业。 “营改增”后税负变动的原因分析 * * 4.发票导致的税务风险及税负增加 有三种情况导致税务风险及税负增加： 一是不按规定索取合规的扣税凭证；二是取得了合规的凭证，未能在规定时间内到主管税务机关认证；三是仅取得了普通发票或没有取得发票。 “营改增”后税负变动的原因分析 * * 5.“营改增”后融资费用无法抵扣 企业开发的房地产项目，一般都要进行融资，融资会产生大量的利息费用，而利息费用也是无法进行增值税抵扣的。 此外，BT、BOT项目通常需垫付资金，回收期长，利息费用高，也无法取得增值税抵扣发票。 “营改增”后税负增加的原因分析 * * 1.材料供应商的调整 在增值税抵扣制度下，供给方的纳税人身份直接影响购货 方的增值税税负。对于一般纳税人购货方，选择一般纳税 人供给方，可以取得增值税专用发票抵扣进项税额。 如果选择小规模纳税人为供给方，取得的是小规模纳税人 开具的增值税普通发票，购货方不能抵扣进项。 营改增”后，企业可以通过选择恰当的供给方，实现税负 的降低。 【提示】小规模纳税人供货方可以到税务机关代开3%的 增值税专用发票，购货方可按3%税率抵扣进项税额。 房地产企业“营改增”应对技巧 * * 2.选择有正规资质的建筑施工企业 　 房地产企业和正规的建筑业合作，才能拿到可抵扣的增值税专用发票。未来合作商是否具有增值税一般纳税人资格，其相应的扣减税率是多少，将成为合作前考察的重点。 房地产企业“营改增”应对技巧 * * 3.增加对企业客户的销售，增加市场需求 　 如果下游企业在购房后也获得了可抵扣的增值税发票，则“营改增”可能会拉动商业地产的开发和销售。 房地产企业“营改增”应对技巧 * * 4.提高精装修投入力度，增加精装修房的销售比例 　 增加对精装修房的销售有利于取得更多的固定资产和物料的增值税发票予以抵扣，相对降低了企业税负，增加了盈利空间。 房地产企业“营改增”应对技巧 * * 5.合同要对增值税发票有专门约定 　 （1）企业在分包合同、材料采购合同中应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票。 （2）同时约定在对方提供相应的请款申请、购销凭证、增值税发票后再行付款。 房地产企业“营改增”应对技巧 * * 6.混业经营独立核算各类收入 　 “营改增”以来，在增值税原有17%、13%税率及 3%、4%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率，同时将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%。 混业经营中，不同税率项目需要分开核算，否则统一适用高税率。因此，企业在“营改增”后，应对涉及的混业经营项目分开核算，以适用较低税率。 【技巧】“三分技巧” 分开签合同、分开开票、分开核算 房地产企业“营改增”应对技巧 * * 7.加强专用发票管理，控制抵扣时间 （1）加强管理：增值税的纳税期限规定为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或1个季度（小规模纳税人），企业要在纳税申报期内，做好进项税额和销项税额的会计核算和抵扣工作，将所有当期发生的增值税发票的原件收集齐全，在申报当期增值税时一并提交税务机关申请抵扣。 （2）控制抵扣时间：增值税不能避税，只能递延，控制缴纳时间。 房地产企业“营改增”应对技巧 * * 8.提高固定资产占总资产的结构比重 　 固定资产购入后，可以抵扣进项税额，适当提高固定资产的购入金额，可以降低