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浅议房地产行业税收筹划 摘要：房地产行业涉稅业务非常复杂，企业需要谨 慎分析自身经营业务，进行合理的税收筹划，才能在竞争中 占据优势。本文通过对房地产行业经营中的三大环节进行详 细的业务分析和税收负担分析，探寻合理的税收筹划建议。 关键词：房地产税收筹划合理避税 一、筹建融资环节的税收筹划 1、 房地产筹建环节涉及到的税收种类 房地产行业的早期筹备工作主要包括获取土地使用权 和筹集所需的资金。这个阶段涉及到的税金包括耕地占用 税、契税、营业税、城建税、教育费附加以及筹资方式不同 对企业所得稅的影响。在房地产投入资金进行开发建设阶段 则将涉及到土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、企 业所得税以及营业税金及附加等多个税种。筹建环节对筹资 方式的合理选择和对土地增值税进行合理筹划不仅可以有 效控制当期的税收负担，而且对于整个行业后期经营中的税 负也有相应的缓解作用。 2、 税收筹划策略 房地产行业前期需要投入巨额的资金，企业本身不可能 全部依靠自己的能力投入这部分资金，必需的融资必不可 少。现在我国资本市场上的融资方式可以归结为三类，即企 业自身资金积累、债务融资（向金融机构贷款、发行债券和 向其他企业借款）和权益融资（企业内部融资和公开上市发 行股票融资）。在三类融资方式中，企业自身资金积累大代 表企业经营状况良好，但是企业一时动用较大的自身积累不 仅可能影响企业的正常运转，还需要面临双重交税的负担； 由于房地产行业经营特点，融资金额需求也很大，因而会支 付较大的利息成本，不过借款利息一般可以税前扣除，可以 一定程度上抵减企业所得税的总额；更多的企业愿意使用权 益融资，不仅是这种融资方式成本较小，而且可以有效优化 企业的资本结构，增强企业抗风险能力，然而这种融资方式 的红利和股利是从税后利润中支付的，不能起到抵税的作 用。因此，相关部门在房地产筹建初期就应该根据企业自身 能力和成长需要，进行合理稅收负担考虑，选择合理的筹资 方式。 在正式立项开发建筑阶段，最明显的就是土地增值税， 这部分税收虽然直接显示在销售环节，但是对这部分税收进 行合理筹划需要在建筑开发环节展开。我国《土地增值税暂 行条例》规定，建造普通标准住宅进行出售的，增值额未超 过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除 项目金额之和20%的，应该全部增值额进行计税。土地增值 稅实行四级超率累进税率，税率从30%到60%o在这种规定 下，房地产企业根据征税的临界点和累进税率的临界点，可 以合理安排建筑环节的物资使用或者人工程序，适当的增加 成本；这样一来，在一定程度上增加扣除项目的金额，达到 合理避税的目的。 例如，某房地产企业花费10000万元取得某土地使用权, 建造普通标准住宅。企业根据历史数据和材料人工成本等进 行合理预算可知，整个项目完工后可扣除项目金额为5000 万元，项目销售预计为18200万元。此时， (18200-10000-5000) / ( 10000+5000) =21.3%,企业需要 交纳的土地增值税为(18200-10000-5000) X30%=960万元。 如果企业对项目成本进行调整，使可扣除项目增加200万， 那么，(18200-10000-5200) / (10000+5200) =19.73%,刚 好满足条例规定的免征土地增值税的条件，则不用缴纳土地 增值税。这个过程虽然增加了 200万的成本支出，但是可以 为企业节约960万的税负。这部分的成本支出可以用在公共 设施的建设方面，可以在有效避税的基础上，提高商品房的 品质，有利于品牌的建立。 二、销售收款环节的税收筹划 1、房地产销售环节涉及到的稅收种类 房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值 税、房产税、企业所得税、印花税、营业稅金及附加、城建 稅和教育费附加等。其中，营业税是按照房地产企业向购房 者收取的全部价款和价外费用为基数计税的，它又是城建 税、教育费附加计税的基础，同时也能影响契税、印花税以 及土地增值税，因此，销售环节最重要的税收筹划种类是营 业税。同是，土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价 密切相关，因此它是销售环节税收筹划的关键环节。 2、营业税的筹划策略 对营业税进行筹划的直接目的就是降低营业税的纳税 基数，合理剥离价外费用，恰当分离税种稅率。具体地，可 以从剥离价外费用和进行税率分离两个方面进行展开。 (1)剥离价外费用 根据我国营业税暂行条例实施细则的规定，营业税的计 稅金额是收取的全部价款和价外费用。在房地产销售中，为 了吸引客户和提供更好的房源，房地产企业将各种配备设施 和服务(如有线电视安装费、煤气天然气初装费、水表电表 初装费等)提供到位。这部分代收的价外费用需要计入销售 总额，无疑增加了房地产企业营业稅的纳稅总额，需要按照