超高大楼核课房屋税之探讨.DOC

PAGE PAGE 8 超高大樓核課房屋稅之探討 本篇文章刊登：稅務旬刊第1997期 文/林金玉 壹、前言 隨著經濟的進步，城市人口持續大量增加，在土地資源有限及建築技術的提升下，使得建築物向高空發展，展現人定勝天的藝術與科技結晶。追高之風吹進臺灣後，超高大樓如雨後春筍般的相繼出現，例如：稱霸了十幾年的臺北地標新光摩天樓，高雄地標（東帝士）85大樓以及目前仍為世界排名第一的臺北101摩天大樓等。由於房屋稅之課徵，係以房屋評定現值為稅基，按所適用的稅率課稅，故房屋現值之評定方式影響納稅人權益甚鉅。無可諱言，樓房愈高建材愈特殊，施工愈困難，然房屋建造成本一定會隨建築樓層增高而無止境增加嗎？超高大樓之房屋評價方式，地上公共通訊層、機械層之徵免疑義以及已領得部分使用執照者認定房屋課稅面積等議題，徵納雙方頗有爭議，本文僅就稽徵實務加以探討，以提供稅捐稽徵機關類似案例課稅之參考。 貳、現況說明 房屋稅的課徵方式 房屋稅的核課係以房屋課稅現值為基準，並按房屋之實際使用情形課以不同之稅率，房屋課稅現值之計算公式如下： 房屋課稅現值＝核定單價×（1－折舊率×經歷年數）×面積×房屋街路等級調整率 核定單價＝標準單價×（1±各加減項之加減率）±樓層高度之超高（或偏低）價 二、房屋現值評定之依據 房屋稅條例第10條規定，主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。又同條例第11條規定，房屋標準價格，由不動產評價委員會依據各種建造材料所建房屋，區分種類及等級、各類房屋之耐用年數及折舊標準、房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買買價格減除地價部分，訂定標準，分別評定，並由直轄市、縣（市）政府公告之。 爲便利全國各縣市稅捐稽徵機關辦理房屋稅之評價作業，財政部於92年5月19日頒訂「簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業之參考原則」，該原則明訂： （一）房屋現值之核計，以「房屋標準單價表」、「折價率標準表」及「房屋位置所在段落等級表」為準據。 （二）稽徵機關適用「房屋標準單價表」核計房屋現值時，對房屋之構造、用途、總層數及面積等，應依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準，但未領使用執照（或建造執照）之房屋，以現場勘定調查之資料為準。 （三）房屋總層數超過「房屋標準單價表」內所列之總層數者，其標準單價按表內最高樓層與次高樓層之標準單價之差額逐層遞增計算。 臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點第4點規定，適用「房屋構造標準單價表」核計房屋現值時，對房屋之構造、用途及總層數等，依建築管理機關核發之使用執照（未領使用執照者依建造執照）所載之資料為準。面積則以地政機關核發之建物測量成果圖為準。但已領使用執照未辦理所有權第一次登記者，以使用執照所載資料為準。 三、目前國內超高大樓房屋標準單價之評定方式 （一）臺北市 目前臺北101及新光摩天樓（51層）等超高大樓房屋之評價，臺北市稅捐稽徵處係以每3層為一級距，以35層與34層之差額逐級遞增，並以每15層為一範圍；第51層起每一範圍增加之單價按前一範圍之加價減20元。每一範圍內每一級距加價金額如下： 1.36至50層每一級距加價170元，51至65層每一級距加價150元，66至80層每一級距加價130元，81至95層每一級距加價110元，96至110層每一級距加價90元，111層以上以此類推。 2.至於鋼骨造（含鋼骨混凝土及鋼骨鋼筋混凝土造）第三類，因35層與34層差額為160元，36至50層每一級距加價160元，51至65層每一級距加價140元，66至80層每一級距加價120元，81至95層每一級距加價100元，96至110層每一級距加價80元，111層以上以此類推。 （二）高雄市 高雄東帝士85摩天大樓（85層）、長谷世貿大樓（50層）等房屋標準單價之計算，高雄市稅捐稽徵處係以每增加30層為一範圍，即1層至30層、31層至60層、61層至90層；31層以上者，以每3層為一級距，31層至60層每3層每平方公尺加價150元，61層至90層每3層每平方公尺加價120元（即150元打8折）。未來有91層至120層房屋照前項計算方式每3層每平方公尺加價96元（即120元打8折）。 （三）臺北縣 臺北縣政府稅捐稽徵處轄內最高房屋位於中和市，該摩天東帝士大樓（41層）之房屋評價，係按其「房屋標準單價表」內最高樓層與次高樓層之標準單價之差額逐層遞增計算， 31層以上每3層為一級距，31層至60層每3層為一級距與次一級距之標準單價差額逐層遞增計算。並規範未來如有61層至90層房屋，每3層按次一級距遞增之標準單價差額打8折計算，91層以上按次一級距遞增之標準單價差額打7折計算。 （四）臺中市 臺中市稅捐稽徵處對臺中市世華