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中国房地产市场价格管制法学研究 【摘要】近年来，房价高涨已成为全社会关注的 热点。为此，国家不断出台各项政策介入，试图通过调控管 制的手段来抑制房价。但从效果来看，平稳房价的目的并没 有得到很好实现，反而出现房价越调越髙的现象。从法学角 度来分析我国房地产市场价格管制的措施，发现存在的问 题，有助于为政府规制房地产市场价格相关制度的构建提供 参考。 【关键词】房价管制措施；税收；限购 随着市场经济的深入，房地产市场的发展对我国经济的 影响力也越来越大。当前我国房地产市场面临的一个重大突 出问题就是房地产市场的价格问题，政府陆续出台了一系列 规制房价的政策和措施，遗憾的是这些管制措施并没有达到 应有的效果。本文从我国房地产市场价格管制的现状入手， 从法学角度分析了现行房价调控措施存在的问题，并提出完 善建议。 一、房地产市场价格管制的现状 (-)立法现状 我国房地产价格管制立法存在的问题：1、法律层面的 立法不足。我国没有一部专门规定房地产价格管制的法律， 只有部分相关条款散见于《城市房地产管理法》等部门法， 且多为原则性的规定，可操作性不强。2、行政性的管理办 法多且更迭频繁。从我国房地产市场价格管制的历程来看， 调控政策多为国务院出台的各行政性管理办法通知，如“新 国五条”等，这些政策的适用面比较窄、层次较低，更迭频 繁，缺乏稳定性，且内容的重复性高，缺乏权威性，并没有 真正做到引导和调控的作用。 （二）房地产市场价格管制的措施 我国政府对房地产市场价格管制的总体思路是在稳定 房地产市场的发展势头的同时又要遏制房价的高涨，为此， 我国采取的主要调控措施包括： 1、 税收政策。国家通过税收制度，调控房地产市场， 控制房价，具体内容：一是增值税方面，国税发[2006] 187号 文件中就提出了对开发商全面实施土地增值税政策；二是营 业税方面，国六条”规定两年内转手全额征收营业稅，以 此增加房屋交易的成本，防止炒房行为。三是个人所得税方 面，最新出台的“国五条”规定对二手房交易收取20%的个 人所得税，以抑制投机性购房。四是房产税方面，国八条要 求开征房产稅，2011年在上海和重庆进行了试点征收，到现 在的逐渐在全国范围内普及房产税征收制度。 2、 限购、限贷政策。一是限购政策，2010年国务院发 布国十条授权地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措 施，在一定时期内限定购房套数。同年北京市政府出台了 “国十条实施细则”明确一个家庭只能新购一套商品房，这 是全国首个“限购令”，紧接着深圳等城市也先后颁布了限 购令，‘新国五条”加强了限购力度；二是限贷政策，主要 是通过严格住房贷款申请条件，上调首付款和房贷利率，央 行持续加息等手段，以求控制房价。 3、其他政策。一是紧缩的土地政策，限制土地的供应 量、严格土地审批、提高土地价格以增加土地投资成本的方 式防止房地产市场投资过热；二是保障房政策，表现为保障 房建设比例的要求。‘国五条”也强调了加大保障房建设力 度。 二、我国房地产市场价格管制的合法性问题 主体的合法性。我国房地产价格调控政策制定主体涉及 多部门，如“国六条”就是由国稅局、财政部等多部门联合 出台的，多部门的参与管理容易导致职权和责任的冲突，对 房产市场的调控不利，其合法性值得商榷。应该在明确房价 调控目标的基础上，将政策制定权力统一由全国人大授权国 务院行使，各地方政府行使实施细则的制定权，而其他部门 则作为执行机构辅助国务院的管理工作。 内容的合法性。一是在价格调控方面，《价格法》规定, 与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格，政 府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。在一定条件 下，商品房可以认定为“重要商品”，政府对商品房价格适 时采取干预措施应该是合法的。但目前价格法未将商品房明 确列入政府定价目录，其合法性问题存在争议。二是税收调 控方面，税收是国家宏观调控的重要工具，房地产税已经成 为我国税收体系的重要组成部分，政府对房地产市场价格的 管制是在履行法律赋予的经济管理职能。但目前部分税收政 策规定违背了税收法定的原则。三是金融调控方面。金融政 策的频频出台，一方面控制商业银行盲目放贷，回收过剩流 动资金，打击投机性炒房行为，但另一方面也抑制了真正需 要购房者的消费需求，因此要把握适度的问题。 三、我国房地产市场价格管制存在的法律问题 （一） 政府管制的目标不明确 我国历次房地产价格管制政策都围绕‘稳房价”的目 标，然而社会中不少人却把这个目标错误理解为打压房价， 以实现每个人都买得起房。片面地把房价干预理解为打压房 价，不仅无法实现，还可能会出现急功近利的情况，导致房 地产价格管制政策的粗放和盲目性，阻碍房地产市场的正常 发展。房地产市场价格管制的目标应该着眼于长远，即在力 求维持房地产价格稳