2013年四川天亿射洪项目定位及物业发展建议.pdf

天亿射洪项目天亿射洪项目 定位及物业发展建议 【初案】 本策划方案思维导图本策划方案思维导图 ： 开发商目标解析开发商目标解析 项目属性界定项目属性界定 项目机会挖掘项目机会挖掘 整体项目定位 各物业发展建议 项目分期与开发建议 天亿目标：打造区域内高端商住综合体，以丰富的经 营业态规划聚集人气，突破区域价值瓶颈。 开发商设想 项目目标 该地块属于天亿旗下的纺织厂用 地地 ，工厂迁至大英厂区后工厂迁至大英厂区后 ，房地房地 做综合体做综合体 ，以商业人气提升住宅价值以商业人气提升住宅价值。 产开发的价值随市场升温逐渐体 深度挖掘区域客户需求，做片区的先行 现出来，为将土地价值最大化利 者，以商业配套打造提升项目。 用用 ，而自然涉足房地产开发而自然涉足房地产开发。 地块有较优越的地理条件，规划 其他： 利好明显，但周边环境较为劣质。 入市时机：希望能把握春节返工潮。 充分利用地形高差充分利用地形高差 ，规划特色商规划特色商 业，带动人气，后期住宅价值提 开发商的困惑： 升。 住宅要卖出高价位，必须依赖于商业 距离老城区商业中心不足距离老城区商业中心不足800800米米 ，， 的拉动的拉动 ，如此大的商业体量主力商家如如此大的商业体量主力商家如 本项目的发展有利于区域房地产 何填满？ 的持续发展。 要不要规划四层商业，区域消费能不 本项目无论是城市交通关系本项目无论是城市交通关系 ，，还还 能支撑能支撑 ？？ 是地理条件，做区域地标的机会 地块北侧的农户要不要拆迁？ 都非常明显。 上策解读上策解读 ：项目整体价值实现第项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的保证项目稳定回现的 条件下，逐步提升项目利润回报。 配套成熟 商业高价 出售 在区域配套成 在区域配套成 后期产 后期产品配 熟后，将商业 套在商业带 出售实现最大 动下，实现 利润 利润 产品溢价 产品溢价 聚集人气， 建立区域 整体价值 利润提升， 影响力影响力 最大化最大化 后期产品回后期产品回 报 前期引入主力 店营造商业氛 前期以明星产