第十九章 租赁合同 .pdf

第十九章租赁合同 法条依据 《民通意见》  １１８．出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承 租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖 房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 １１９．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租 人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产 权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。 未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承 租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难 的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。 《合同法》 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》 主要内容 第一节 概述 第二节 租赁合同的效力 第三节 租赁权的物权化和租赁合同中风险负担 第四节 租赁合同的解除 第一节 概述 一、租赁合同的概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、 收益，承租人支付租金的合同（212条） 第一节 租赁合同概述 二、特征 租赁合同是转移财产使用权的合同 租赁合同的标的物原则上是有体物、非消耗物 租赁合同是双务、有偿的合同 租赁合同是诺成合同 租赁合同在方式上具有特殊性 租赁合同为继续性合同 租赁合同具有非永续性 三、租赁合同的分类 动产租赁、不动产租赁与权利租赁 定期租赁与不定期租赁  没采用要式的6个月以上的定期租赁合同（215）  租赁期满后未明示的租赁合同（236）  租赁期未约定或约定不明确的（232） 一般租赁与特殊租赁 【案情】 杨某将一厂房出租给张某，合同约定租期2 年，并约定“一方在有效期内提前解除合同应当赔 偿对方一个月的租金”。2006年2月，合同到 期，双方未续签合同，张某还按以前的标准交租 金，双方继续履行至今。现杨某突然通知张某， 要求立即终止合同，并不同意给予赔偿。张某诉 至法院，要求杨某赔偿其一个月的租金。 分歧:张某与杨某租赁合同到期后，双方未再续 签书面合同，应视为不定期租赁合同，这点没有 异议，但对于双方原先所签的租赁合同条款是否 适用不定期租赁合同，存在两种不同意见 一种意见认为，张某与杨某租赁合同到期后，双方未再 续签书面合同，那么原先所签合同便无效，不定期租赁 合同应视为一个新的合同，合同内容应以双方实际履行 情况来定。关于原合同约定的“一方在有效期内提前解 除合同应当赔偿对方一个月的租金”的条款便不再适用 不定期租赁合同。因此，杨某不必赔偿张某一个月的租 金，但应当在合理期限之前通知张某。 另一种意见认为，租赁合同到期后，对于双方未续签 合同的情形，如双方没有补充协议，除期限为不定期 外，其它均应按原合同约定的条款履行。按照双方原先 关于“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个 月的租金”的约定，杨某应赔偿张某一个月的租金。 同意第二种意见。理由如下： 根据我国《合同法》第215条规定：“租赁期限在六个 月以上的，应当签订书面协议。当事人未采用书面形式 的，视为不定期租赁。”第232条规定：“当事人对租 赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的 规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时 解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知 承租人。”具体到本案情况，张某与杨某所签的租赁合 同到期后，双方未再续签书面合同，应视为不定期租赁 合同。但未续签合同并不代表双方没有合同，只是双方 租赁期限不定期而已，至于其它条款，双方仍应继续履 行，事实上双方也是这样实际履行的。 《合同法》第125条又规定：“当事人对合同条款的理 解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关 条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定 该条款的真实意思。”因此，从合同的目的来看，为了 更有利于双方