第9章 房地产投资决策分析.pdf

第9第9章章 房地产投资决策分析房地产投资决策分析 第第99章章 房地产投资决策分析房地产投资决策分析 房地产项目投资决策概述 房地产投资项目的方案比选 各比选指标的应用 9．9．11房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 99．．11房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 9．9．11．．11房地产投资决策的含义房地产投资决策的含义 99．．11．．11房地产投资决策的含义房地产投资决策的含义 在房地产投资活动中，一般都会有不同的 投资方案可供选择，如何利用有效、准确的 方法实现正确的选择，在众多的投资方案中 找出最佳方案，就是房地产投资决策。 9．9．11房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 99．．11房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 9．9．11．．22房地产投资决策的程序房地产投资决策的程序 99．．11．．22房地产投资决策的程序房地产投资决策的程序 一项投资决策大体要经历以下程序： 1．确定拟建项目要达到的目标； 2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。 9．9．11房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 99．．11房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 9．9．11．．33房地产投资决策的准则房地产投资决策的准则 99．．11．．33房地产投资决策的准则房地产投资决策的准则 1．确定型决策准则 确定型决策问题的决策准则就是各类方案的评价 指标。 2．风险型决策准则 这种方法要求决策者根据几种不 同自然状态可 能发生的概率开展决策工作。 9．9．11房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 99．．11房地产项目投资决策概述房地产项目投资决策概述 3．不确定型决策准则 此类决策结果在很大程度上依赖于决策者对风险 所持的态度。 这些决策准则包括： 1）悲观准则 2）乐观准则 3）折衷准则 4）后悔值准则 5）机会均等准则 9．9．22房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 99．．22房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 9．9．22．．11房地产投资项目方案比选的含义房地产投资项目方案比选的含义 99．．22．．11房地产投资项目方案比选的含义房地产投资项目方案比选的含义 房地产投资项目的方案比选，即投资方案的比较 与选择，是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。 它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发 经营方案，进行计算和分析，从中筛选出满足最低 收益率要求的可供比较方案，并对这些方案作出最 后选择的过程。 9．9．22房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 99．．22房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 9．9．22．．22投资方案的类型投资方案的类型 99．．22．．22投资方案的类型投资方案的类型 1．互斥方案 互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案则其 它方案就必须被排斥的一组方案。 2．独立方案 独立方案是指一组相互独立、互不排斥的方案。在独立方 案中，选择某一方案并不排斥选择另一方案。 3．混合方案 混合方案是指兼有互斥方案和独立方案两种关系的混合情 况。 9．9．22房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 99．．22房地产投资项目的方案比选房地产投资项目的方案比选 9．9．22．．33比选所用的指标比选所用的指标 99．．22．．33比选所用的指标比选所用的指标 1．静态指标 这是指没有考虑资金的时间价值因素的指标。 1）差额投资收益率 差额投资收益率是单位追加投资所带来的成本节约额， 有时也叫追加投资收益率。其表达式为： C − C ∆ R = 1 2 I