万科-无锡机床厂项目投资决策报告.pdf

无锡机床厂项目投资决策汇报 无锡万科 2006-12-8 一、 项目简介 二、 宗地概况 三、 高端市场分析 四、 项目初步方案 五、 操作模式分析 六、 资金解决方案 七、 项目测算 一、项目简介  1.1城市片区市场划分图：地块位置佳 坐落于江宁区天元中路68号，南临天元中路，，北面为惠民路，东、西侧分别为 绿野房地产项目及。建成后的地铁1号南延线将从小区门前经过  A.区域位于无锡市西区-河埒区域  B.宗地位于河埒区域近城市中心区 中 心 宗地 中 宗地 区 心 区 区域中心 梁溪河组团 区域在无锡城市的位置 宗地在区域组团的位置 ■□1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第 二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。 ■□2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占 的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心 目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。 2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开 始第一次加速。 ■□ 江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造 带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。 ■□2004年，政府资金政策偏向于奥体板块区域，虽然江宁喊出打造新城的口 号，但由于缺乏政府的资金政策投入支持，配套与交通设施一直无法跟的上房 地产开发速度，这也极大约束了江宁的发展。 ■□2005年，在供求关系转变与宏观调控政策影响下，江宁市场率先进行了结 构性调整，经济型户型持续稳定销售，大户型则相对滞销。 一、项目简介  1.2、宗地与城市的关系: 交通便捷、与城市联系紧密 ■□1990年江宁启动房产市场，区域属于城市扩张的自然延伸，除少数高档第 宗地距离城市中心区仅2公里，车行只需10分钟内；距离区域中心约1.5公 二居所外，大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。 里。明年无锡市重点工程—“开源大桥”及“学前西路”延伸段的建设将大大缩短与 ■□2000年江宁撤县建区，经济快速稳定增长，房产业行业在全县经济中所占 的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式，使得江宁项目在人们心 宗地与市中心的距离。同时运河西路的建成通车及湖滨路的道路改造拓宽将提升 目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。 2000年提出一城三区的发展战略，江宁的发展有了政策的支撑，江宁的发展开 宗地与城市之间的联系，使宗地通往城市各个区域更为方便；与城市联系更为紧 始第一次加速。 密便捷。如下图： ■□ 江宁房地产市场在2001年—2003年进入快速发展期，时逢南京城建改造 带来大量拆迁刚性需求，使得江宁房产市场一