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差异化定位 差异化—— 是指设计一系列有意义的差别,以便使该公司的产品同竞争者的产品相区分。在实体产品差异化有困难时,要取得竞争成功的关键常常有赖于增加价值和改进服务的质量。 差异化策略 例:万科金域蓝湾的差异化方法 金域蓝湾 竞争力分析模型 土地 土地概况及指标 土地属性判断 市场 市场容量 供求关系 价格走势 竞争分析 客户 各产品线客户分布 客户需求分析 产品解决方案 项目定位 5 市场热销案例: 户型设计——两房 九鼎国际:紧凑型两房(偷面积) 建筑面积 71平米 使用面积 接近70平米(含赠送面积近8平米) 具体尺度 客厅开间:3.6米 客厅+餐厅:厨房外移、客厅推拉门外扩后 28平米 主卧:开间3.4米,面积约 11.7平米 次卧:开间:3.4米,面积约 9平米 洗手间:约4.6平米 层高 3米 客户评价 ——喜欢两房设计希望一大一小,主卧室一定要大,不要均衡型; ——对生活阳台不在意 ——很喜欢飘窗台设计 ——喜欢开间大的阳台,采光面宽 ——偷面积后室内空间更加开阔,使用面积大,折算后,单价比周边项目便宜,客户很受落 大面宽飘窗台 花架改厨房,厨房变餐厅 飘窗台 推拉门预留外拓,增加客厅面积 借鉴点: 1)偷面积:阳台推拉门外扩,花架变厨房 2)卧室一大一小,迎合客户需求 3)主卧大面宽飘窗,增加空间感 5 产品建议 户型设计——两房 户型 紧凑型两房一卫 2+1两卫 赠送面积后使用面积 开间 进深 层高 设计要点 1 根据 热销项目销售主管访谈及金色家园客户调研可知, 两房客户对产品关注点排序:通风采光好——厅出阳台——方正实用——卧室落地大飘窗——N+1赠送面积——客厅及主卧朝向、景观 项目定位报告的结构 土地 土地概况及指标 土地属性判断 市场 市场容量 供求关系 价格走势 竞争分析 客户 各产品线客户分布 客户需求分析 产品解决方案 项目定位 建有主题和故事的房子 福州金域榕郡 在历史中创建未来 保留历史,延续文脉 香港天玺:世界级地标豪宅 天玺概况(1) 天玺(The Cullinan)是位于港铁九龙站的第六期住宅建筑项目,由两座约270米高的摩天大厦组成,为全港最高的综合式住宅地标建筑。作为每平方尺售价近3万港元的超高层豪宅项目,天玺从设计、选材以至配套、营销上新意迭出。 天玺概况(2) 所在地:香港九龙柯士甸道西1号 建造周期:2003年-2009年 用途:高级住宅及酒店 屋顶:270米(885.8尺) 楼层数:住宅:68层;酒店:22层 楼板面积:2822039平方尺(262176平方米) 一座顶级豪宅是如何建成的? 市场定位全案分析 营销如何如何从市场的角度评价设计 模拟计算价格 土地价值最大化的选择 例:容积率3条件下的选择 感谢聆听! THANK YOU FOR WATCHING! 放映结束 欢迎批评指导!! * * 离香港尖沙咀不远的九龙站,一幢外观像巴黎凯旋门的高楼拔地而起,雄峙港九,这座豪宅就是“凯旋门”。 2005年4月,“凯旋门”开盘销售,首批300套房在未批售之前就被预订一空。发展商新鸿基地产又于两天内三次加推共500套,也都迅速售罄。一周之内,已售出800套房,套现100亿港元。 顶层复式单位“天际独立屋”全景观傲视港九美景,单价高于去年周星驰以每平方呎25000港元(总价3.2亿港元)夺得的山顶普乐道豪宅“天比高”。 整个楼盘全部售出后,开发商预计可收150亿港元。 * * 离香港尖沙咀不远的九龙站,一幢外观像巴黎凯旋门的高楼拔地而起,雄峙港九,这座豪宅就是“凯旋门”。 2005年4月,“凯旋门”开盘销售,首批300套房在未批售之前就被预订一空。发展商新鸿基地产又于两天内三次加推共500套,也都迅速售罄。一周之内,已售出800套房,套现100亿港元。 顶层复式单位“天际独立屋”全景观傲视港九美景,单价高于去年周星驰以每平方呎25000港元(总价3.2亿港元)夺得的山顶普乐道豪宅“天比高”。 整个楼盘全部售出后,开发商预计可收150亿港元。 * * * * * * * 售价: 9F 7F 11F 9F 11F 11F 11F 10F 11F 9F 10F 8F 10F 10F 10F 6F 8F 10F 10F 15F 15F 15层一核四高层 6-11层小高层 广州·翡翠绿洲-森林半岛 项目概况 主力房型: 二房108-132㎡ 三房149-201㎡ 四房193-249㎡ 交楼标准: 公寓精装修,半岛洋房及复式大户型为毛坯; 独栋别墅 1.3万元/㎡ 联排别墅 7500元/㎡ 森林半岛洋房 5000元/㎡毛坯 小户型 4500元/㎡精装 基本指标:
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