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第六章 成本法 第六章 成本法 • 1、成本法的基本原理 • 1、成本法的基本原理 • 2、新开发土地的成本法估价 • 2、新开发土地的成本法估价 • 3、新开发房地产的成本法估价 • 3、新开发房地产的成本法估价 • 4、旧房地产的成本法估价 • 4、旧房地产的成本法估价 • 5、评估租金的成本法——积算法 评估租金的成本法——积算法 1 第一节 成本法的基本原理 第一节 成本法的基本原理 1.1 成本法的概念 成本法：原价法、承包商法、加合法、成本逼 成本法：原价法、承包商法、加合法、成本逼 近法等，是通过求取开发可替代估价对象的房 近法等，是通过求取开发可替代估价对象的房 地产所需的成本总额来估算对象房地产价格的 地产所需的成本总额来估算对象房地产价格的 方法。(具有完全性、现时性、客观性） 方法。(具有完全性、现时性、客观性） 用成本法评估出来的试算价格称为积算价格。 用成本法评估出来的试算价格称为积算价格。 2 • 1.2 成本法的理论依据： • 生产费用价值论 • 卖方角度：即房地产的价格是基于其“生产费 即房地产的价格是基于其“生产费 用”，是卖方愿意接受的最低价格. 用”，是卖方愿意接受的最低价格. • 买方角度：替代原理,即买方愿意支付的最高价 即买方愿意支付的最高价 格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产 格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产 所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自 所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自 己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。 己开发建造(或者委托另外的人开发建造)。 3 第一节 成本法的基本原理 第一节 成本法的基本原理 1.3 成本法适用的对象和条件 既无收益又很少发生交易的房地产。 如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军 如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军 队营房、公园等 队营房、公园等 新开发土地、单纯建筑物的估价通常也采用成本法 新开发土地、单纯建筑物的估价通常也采用成本法 4 第二节新开发土地的成本法估价 第二节新开发土地的成本法估价 2.1 房地产价格的构成 房地产价格通常由7大项构成： 1. 土地取得成本； 2. 开发成本； 3. 管理费用； 4. 投资利息； 5. 销售费用； 6. 销售税费； 7. 开发利润。 5 第二节新开发土地的成本法估价 第二节新开发土地的成本法估价 一、土地取得成本 获取土地的三种主要方式： 1. 通过征收农地取得土地； 2. 通过城市房屋拆迁取得土地； 3. 通过市场“购买” （政府招、拍、挂出让或