时富花园营销推广计划.pdf

目 录 一、 营销推广目的 二、 营销诊断 （一）现状劣势分析 （二）现状优势分析 （三）产品分析 1、A1 栋单身公寓 2、阳光花房 3、二期“水岸国际” 4、汽配城 5、复式房 三、 营销策略 １ （一）推广策略 （二）广告战略 （三）媒介攻略 （四）促销手段 （五）价格策略 四、销售目标 五、销售执行 （一）执行细则 （二）媒体投放计划 六、方案说明 ２ 一、营销推广目的 1、通过汽配城招商以吸引单身公寓的投资者和买家，营造良好的销售场景，进一步推动阳光花房的销售。 2、通过时富花园现有的环境分析，寻找解决问题的突破口，进一步对项目独特个性形象及卖点进行有力诉求， 巩固前期销售成果，以强劲的推广攻势再掀2004 年销售的第二浪高潮。 3、重新展示时富花园的实力与信誉，建立时富集团的良好形象与品牌，增强消费者的置业信心。也为时富集 团后续开发项目奠定坚实的品牌基础。 ３ 二、营销诊断 （一）现状劣势分析 1、产品无优势 产品单一、配套空白、房型欠佳、价格偏高，至使产品没有市场竞争优势. 2、销售队伍士气低落 策划销售部是一个团队，如果团队中某一人不能出业绩，，那是该销售员有问题，而当整个团队不能出 业绩，而且都面临同一问题：客户对公司没信心，对产品没兴趣时，公司则应高度重视。事实上，销售员是 最直接面对客户的，当他们将客户心声向公司诉求时，公司应端正态度对待，而不应该因回避问题对销售员 乃至销售部进行打压。这样一来，销售士气降低到历史最冰点，这无利于团队稳定，更无利于公司发展。 3、莞樟大道修路带来了负面影响 因为莞樟大道修路造成的交通极度不方便，肯定会影响看楼客流，同时因为修路带来的滚滚灰尘和噪音， 使得消费者在亲临现场时很难体验到时富花园的美好环境，进而影响到时富花园的销售。 4、工程进度缓慢直接影响公司的信誉，使公司的市场形象力大大降低 ◆由于项目工程进度的缓慢，使得客户对公司失去了原有的信心，给销售带来极大的压力。 ◆销售战线过长，市场形象疲软，对客户来说不仅没有新鲜感，反而造成滞销的不良印象。 ◆客户的流失、中途的变卦等等可以说公司的信誉度是其最主要的因素。 ４ 5、城乡边缘地带，地位尴尬 位于城郊结合部，使城区的目标客户会产生一定的心理距离. 6、中小户型竟争越来越激烈 将在今年 11 月份公开发售位于时富花园旁边的中惠丽阳时代推出的60——80m² 的二房——三房户型也会 形成与时富花园翠提轩的竟争态势.而该项目目前工程进度已至地面第二层，样板房也将今年 8 月份开放. （二）现状优势分析 1、 产品定位合适，客户定位准确； 2、 接近6万平米的人工湖，是目前最大的环境卖点； 3、 虽处城乡边缘结合地带，但占据新旧城过渡后的核心地位，给物业升值提供广阔空间； 4、 道路修扩完毕后会使项目区位交通更便利路网更发达‘ 5、 十月房博会、十一黄金周是年度销售的黄金机会. 6、 全国房地产第一品牌企业万科进寮步，对片区气候的形成有正面影响. ５ （三）产品分析 1、A1 栋单身 3 公寓 （1）现状分析 ◆ 结构不合理，实用率较低：原酒店式设计使得其户型结构不合理，分摊面积过大，很不实用。 ◆ 价格偏高 ◆ 朝北向的户型没有阳台，噪音相当大。 （2）解决策略 ◆ 调