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中国地产商域网 金盛广场市场推广提案 第一节：项目开发背景分析 一、地块概况 1、地块简介 本地块位于柳州市东环路，总占地48 亩，分与2 个地块，属于柳 州市新兴的高档居住区地块，临文昌路与东环路毗邻，地块方正地势 北高南低临柳江、靠东环生态绿化带天然环境得天独厚。 3、地块周边配套 本地块周边的生活配套相对齐全，超市、菜市、公共交通车站配 等生活配套设施齐全，居住的氛围比较浓厚，日后随着周边居住人口 增多，生活配套日益完善，为本项目打造成柳州东部高尚住宅区形成 了外部条件。 4、人文环境尊贵与生俱来 本项目地块周边紧密的分布着：东环小学、16 中学、柳州二职校 中国地产商域网 等优异教育人文环境，因此地块环境尊贵与生俱来，无疑“人文地利” 是本项目最大的优势。 二、项目 SWOT 分析 1、优势 （STRENGTH）  项目地块位置处于柳州东环新区，此区域房地产发展较为迅 速，项目周边具有浓郁的开发环境，从而有效的避免了生地开发的不 利态势。  根据柳州城市规划及发展：柳州政府及相关政府职能部门规划 搬迁到此，政府的核心带动力不言而喻，有充足的理由表明此将是未 来柳州的中心城区。  广西正松房开在柳州久负盛名，奠定了极好的口碑效应，给本 项目的开发建立了口碑效应，使得客户易认可。  项目地块方正，较有利于建筑布局，也符合柳州客户的规整的 心理偏好。  本项目三面临街的有利于商业布局，使得本项目商业价值得到 有利的提升。 2、劣势 （WEAKESS）  项目目前周边的居住环境还待改善。  高层电梯公寓的高公摊、通风与采光的问题，销售价格略高是 制约客户成交障碍。 3、威胁点 （THREAT）  后来开发的项目无论建筑面积、建筑特色、商业地产、建筑属 性等都相仿照，无法避免产品的直接竞争，销售价格无法避免产生直 接竞争，是对本项目构成的威胁。  规划899 户的建筑体量，给销售进度构成了直接的威胁，如要 迅速销售无疑面对巨大的挑战。 4、机会点 （OPPPRTUNTIES） 前期开发的项目给本项目提供了，较为真实、可信度较强的市 场信息，本项目可根据市场发展的具体状况，创新产品。 柳州房地产市场发展已逐渐成熟，特别是目前东环市场日渐成 熟，以：华林君邸为代表奠定了东环高品质居住的范畴，因此本项目 避免了生地开发的成本过高及市场接受度低的慢热态势。  本项目处于前期论证阶段，可根据市场客户的心理偏好打造出 符合市场需求的产品。  通过现代房地产开发、营销整合打造适销对路的产品。  丰富本项目供应住宅的产品层次，扩大目标消费群体数量，以 减少市场容量不足的风险，这将是本项目前期策划中最为重要的原 则！具体来讲，就是在项目产品构成上不仅仅满足于开拓柳州本城区 客户市场，必须将重心拓展县区购房市场，才能有效化解市场容量不 足。  利用专业公司前期介入，以全程营销理念、科学而严密的操作 程序保证项目成功。  项目的战略操作手段必须为崭新的操作体系，合理利用各种资 源，最大程度吸引眼球；在操作体系、产品体系中，应注入丰富的文 化元素。  由于竞争的加剧，项目在全方位建立竞争优势更为重要，在产 品构建上、营销手段上注重整合效果，达成全方位竞争优势。 在产品策划前期，不仅仅需要对当前市场情况进行仔细分析研 究，考虑到项目的规模带来的长时间操作问题，对市场进化带有高度 的前瞻性眼光更为重要！应充分估计各种不利情况，采取差异化、优 胜化竞争策略，利用各种手段，造成我与竞争对手