2012年沈阳宏发英里项目提案.pdf

宏发英里 一.市场分析 一.市场分析 二.竞品分析 二.竞品分析 三.客户分析 三.客户分析 四.销售策略 四.销售策略 五.现场策略 五.现场策略 六.推广策划 六.推广策划 1.宏观市场分析 • 1.政策环境：房地产调控持续加码，措施进一步 落实细化 • 2011 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府 继续加强房地产调控：1 月，“ 国八条”、房产税试点改革 先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购 城市从2010 年的不足20 个大幅增加到40 多个；7 月初， 国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、 珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50 个；10 月底， 1000万套保障房建设计划提前实现；始于2010 年的这一 轮房地产调控在2011 年不断细化和落实，抑制需求与增 加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。 1.宏观市场分析 • (1) 商品房：限购、限价、限贷等行政手段加 码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全级 1.宏观市场分析 • (1) 商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控 政策全级 • 限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初， “国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城 市，将2010 年“国十条”和“9.29 新政”的限购要求具 体化、严格化，限购范围扩大至40 多个城市，限制标准 严厉程度大大提高。7 月“国务院常务会议”又将限购范 围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50 个 城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企 业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确 保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。 1.宏观市场分析 • (1) 商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控 政策全级 • 首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受 到一定抑制。从2010 年1 月“国十一条”到2011 年1 月 “国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上； 二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以 上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购 房贷款。 1.宏观市场分析 • (1) 商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控 政策全级 • 住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧 随“国八条”之后，2011 年1 月27 日，财政部发通知， 将购买不足5 年（含5 年）的普通住宅对外销售由按差额 征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施 房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已 经表明今后会扩大房产税改革试点范围。 1.宏观市场分析 • (2) 保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使 大规模建设计划落实到位 1.宏观市场分析 • (2) 保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位 • 中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011 年10 月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表 示，今年中央政府实际已投资1520 多亿元，好于历年水 平。姜伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不 会少，而且会有所增加。另外，中央发布《关于利用债券 融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠 道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通 知》等多项政