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宏发英里
一.市场分析
一.市场分析
二.竞品分析
二.竞品分析
三.客户分析
三.客户分析
四.销售策略
四.销售策略
五.现场策略
五.现场策略
六.推广策划
六.推广策划
1.宏观市场分析
• 1.政策环境:房地产调控持续加码,措施进一步
落实细化
• 2011 年,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府
继续加强房地产调控:1 月,“ 国八条”、房产税试点改革
先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,限购
城市从2010 年的不足20 个大幅增加到40 多个;7 月初,
国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”,随后台州、
珠海等城市跟进,限购城市数增加到近50 个;10 月底,
1000万套保障房建设计划提前实现;始于2010 年的这一
轮房地产调控在2011 年不断细化和落实,抑制需求与增
加供给两手抓,行政与经济手段进一步细化。
1.宏观市场分析
• (1) 商品房:限购、限价、限贷等行政手段加
码,税收、利率等经济手段跟进,调控政策全级
1.宏观市场分析
• (1) 商品房:限购、限价、限贷等行政手段加码,税收、利率等经济手段跟进,调控
政策全级
• 限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初,
“国八条”中明确提出限购条件,并指定必须限购的城
市,将2010 年“国十条”和“9.29 新政”的限购要求具
体化、严格化,限购范围扩大至40 多个城市,限制标准
严厉程度大大提高。7 月“国务院常务会议”又将限购范
围扩大到地级县级城市,限购城市进一步扩大至近50 个
城市。价格方面,中央规定商品房明码标价防止房地产企
业坐地起价,要求各地制定房价控制目标,并以问责制确
保地方政府执行力度,地方“限价令”陆续出台。
1.宏观市场分析
• (1) 商品房:限购、限价、限贷等行政手段加码,税收、利率等经济手段跟进,调控
政策全级
• 首套、二套贷款门槛提高,三套停贷,各类需求均受
到一定抑制。从2010 年1 月“国十一条”到2011 年1 月
“国八条”,首套房贷款首付比例全面调到30%及以上;
二套房首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的
1.1 倍;三套及以上住房暂停发放贷款;不能提供1 年以
上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购
房贷款。
1.宏观市场分析
• (1) 商品房:限购、限价、限贷等行政手段加码,税收、利率等经济手段跟进,调控
政策全级
• 住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧
随“国八条”之后,2011 年1 月27 日,财政部发通知,
将购买不足5 年(含5 年)的普通住宅对外销售由按差额
征收营业税改为按全额征收;同日,上海、重庆开始实施
房产税改革试点,进一步打击炒房行为。10月人大会议已
经表明今后会扩大房产税改革试点范围。
1.宏观市场分析
• (2) 保障房:资金、土地等配套措施跟进,促使
大规模建设计划落实到位
1.宏观市场分析
• (2) 保障房:资金、土地等配套措施跟进,促使大规模建设计划落实到位
• 中央投入资金增加,多项政策支持保障房融资。2011
年10 月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表
示,今年中央政府实际已投资1520 多亿元,好于历年水
平。姜伟新还表示,明年的任务更重,中央的投入肯定不
会少,而且会有所增加。另外,中央发布《关于利用债券
融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠
道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通
知》等多项政
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