广州保利·林语山庄整体营销提案.pdf

【保利·林语山庄】整体提案 PARTⅠ 市 调 篇 广州城市总体规划发展 广州别墅市场情况 本案提案思路 PART Ⅰ 市场状况 PART Ⅱ 解读项目 PART Ⅲ 项目定位 PART Ⅴ 营销推广 PARTⅠ 市场状况 开发区的发展对项目的影响 广州市别墅市场竞争格局 别墅市场客户分析 目标客户 城市总体规划—— 东进西联，北优南拓 中心区大组团 广 州 城市东翼大组团 结 构 城市北翼大组团 本案属于城市发展的东翼大组团，属于城市发展的重点区 域。 开发区相互之间的交通时间缩短至20分钟左 右； 到广州市区则在30-40分钟之内； 1.5小时内可到达珠三角的任何一个城市； 地铁四号线2006年开通。 构建广州立体交通网络 广州经济技术开发区定位已从 政府通过减免税费的 东进 单纯的经济功能区转变为城 优惠来吸引外地投资 区，并将成为城市副中心 亚运经济的 兴起和发展 区域规划发展对本项目的影响 广州市确定的 “东进”战略，开发区成为推进广州东部地区城 市化的主要力量。 开发区是广州未来几年重点建设的城市副中心。 亚运经济更直接的提升了广州东部的区域地位，推进了广州东部 的发展，有效缩短了广州东部与受众群体的心理距离，使扩宽客 源成为可能。 开发区的发展对本项目所产生的影响—— 有利因素 世界500强企业广州有113家，在开发区落户的已经有83家。 目 前，开发区内有1700多家企业，其中投资在1000万以上的 70‾80%。广州经济技术开发区效益指标在全国各大开发区中已 达第一。 开发区还要扩大行政区域，要将白云区九佛镇、竹料镇归入开发 区内，由原来的200万平方米扩大到600万平方米，开发区的规 模达到全国第一。 开发区内第一个别墅项目--【保利·林语山庄】附近区域 将成为开发区的一个地理中心。 开发区的发展对本项目所产生的影响—— 有利因素 开发区目前的常驻人口有16万（未包括在开发区工作但在外区居 住的人员），其中企业中高层以上人员约3‾4万人。这一两年每 年都有大约250家企业进驻开发区，所以，人口的潜力是非常的 大。 开发区企业中高层管理人员的月收入，一般在人民币1‾2万元， 具有购买联排或独立别墅的能力。 由于以往开发区内没有档次较高的物业可选择，因此这部分人员 分散居住在周边的或更远的一些楼盘（如凤凰城、翡翠绿洲、祈 福、华南新城或天河区的一些高档住宅物业。  【保利·林语山庄】将填补这个居住空白！ 开发区的发展对本项目所产生的影响—— 不确定因素 科学城的建设过程，对本案产生短期的负面影响 科学城招商引资成型后，对本案的可能威胁 结论及建议： 本案距离城市中心区域较远，承接其辐射能力较弱，同时本案的自然资源 并无明显突出之处，目前对外区域的吸引较弱； 相反开发区（科学城）的高速发展以及其发展所带来的经济和投资价值与 本案开