产权式酒店快销提案.pdf

名豪产权式酒店:快销之道 二○○五年七月 king 对于结合本次提案我们是这么认识 首先来做一个足以成为思考基石的三段论 king 前提一： 我们必须迅速回笼资金，而商业项目的特点 是求快怕拖。 前提二： 我们销售的是一种纯投资产品，并且，是在两座不 同的城市，客户信用基础不同，前期的销售现状亦 有所分别。 king 结论： 目标市场的确定与市场信心的强化是整个项目 成功的关键。 锁定市场，树立信心就等于接近成功。 速战速决，决不拖延！！ king 现象思考一：宏观调控下的商业地产 ◎土地政策、税收政策、金融政策，“三剑合舞”，砍向投资过热的 楼市与过高的房价。市场低迷一遍。 ◎控制期房炒作，限制高档房。在这种情况下，一些投资者纷纷转 向商业地产，让一些定位非常准确投资前景看好的商业地产项目逆 市升温。 ◎长线投资者的比例相对短线炒家显著增多。 king 现象思考二：主城区的商业项目纷纷郊县淘金 ◎竞争激烈的主城商业地产，不少开发商在项目确立之初就在策划 书里面把目标市场分向了郊县。 ◎不少郊县的开发商也转战主城，境遇各不一相同，比如金科、比 如黑格…… ◎各大报社亦经常组织地产项目下乡活动，郊县房展小有所得。 king 现象思考三：“产权式”的信用危机 ◎在资讯发达的互联网时代，任何风吹草动都可以通过网络预警， 在百度搜索引擎输入“产权式”三个字，我们得到如下结果： king 观点一 主城区不宜下重注 king ◎首先，郊区盘攻主城，从风水上讲是“水往高处流”，有 逆常势。难度比主城项目到二级城市高许多。 ◎要让主城的投资客户去郊县看盘，远程接待、天气炎 热、等问题都会成为营销中难以解决的高成本问题。 king ◎经历市场的一轮轮教化，主城投资者已经比较成 熟，表现在资讯渠道的多元化、投资知识的专业 化、投资结构的多样化等等。 king ◎分析本案的主城攻略，投资回报率并无明显优 势，且投资门槛相对较高。 ◎许多在营销成本上花费巨大的同类项目目前日子 并不好过。 king ◎从推广成本上来讲，主城区要高得多。 ◎户外、报广、周刊、广播、电视……这些传统的推广方式在 主城信息爆炸的氛围里，往往是靠谁投入得多能获得一些浅 效，而且往往有较长的周期性。 ◎另外，名豪在主城的知名度与在二级城市相比，并不足以号 令市场。 king ◎综上，主城的市场攻略应建立在理性分析上。 同时也清楚地认识到主城市场的巨大性与其对郊 县市