恒盛集团拿地策略报告.pdf

谨 呈： 恒盛集团拿地策略报告 同策房产咨询股份有限公司 一区市场策划中心2012年11月 PART Ⅰ 宏观层面:土地市场宏观政策面 PART Ⅱ 中观层面：全市土地市场供求梳理 PART Ⅲ 微观层面：上海未来重点规划潜力板块 PART Ⅳ 拿地策略建议 PART Ⅰ 宏观层面：土地市场宏观政策面 近期宏观政策解析 政府加大力度推出保障房用地，商品住宅用地减少。 上海城市规划重心外移。 政府对于保障房供应的不遗余力，将进一步打压商品房市场，未来商品房土地 宏观政策分析 供应的越发稀少，有利于品牌房企的扩张，竞争日益激烈。 国土局表示要做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，自2012年 趋势一：严控总价和单价地王的产 起，除招拍挂出让中溢价率超过５０％、成交总价或单价创历史新高的房地产 生，对地块溢价率也有控制要 求 ，未来具备稀缺资源的优质地 用地外，流标、流拍也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报。 块将受到追捧，而土地市场将迎来 2012.11.22日，四部委（国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行）联 较好的抄底时机。 合发文：要求加强土地储备管理，严格控制土地储备总规模和融资规模，规范 趋势二：保障性住房用地仍旧是政 土地储备融资行为，防范金融风险。其中储备土地应优先用于保障性安居工程 府未来的重点供应方向。 及其他公益性事业。 上海新一轮土地供应 上海规划和国土资源管理局 日前公布2012年上海住房供地计划，计划供地1000公顷，比 商业住宅供地越发稀 去年增加200公顷，较去年下跌16.7%。 但值得注意的是，尽管供应减少，但保障房占供地 少，造成未来拿地竞争 总量的60%，而中小套型普通商品房用地则占到10%，为100公顷，意味着在总体供应基数 越发激烈的现实，更利 下降的情况下，纯粹的商业住宅类型土地供应将受到进一步的挤压。 于品牌房企的扩张。 城市从一个中心向外拓展为多个城市副中心，市中心概念逐渐弱化，城市资 城市副中心外扩 源、配套也随之外扩。 四大城市副中心的具体规划与位置： 徐家汇 五角场 花木 真如 ■徐家汇城市副中心主要服务西南 ■江湾—五角场副中心主要服务东北 ■花木城市副中心主要服务 ■真如城市副中心，位于普陀区真 地区，规划功能定位为城市文化、 地区，规划功能定位为以知识创新为 浦东地区，规划功能定位为 如地区，规划功能定位为服务长三 体育、商业中心，规划用地约2.2 特色的城市公共活动中心